在高價、易受氣候變化影響的地區買房
我最近搬到南加州工作。這是我第一次足夠穩定考慮買房。基於一些購房的標準決策規則，我準備好了：我能負擔得起抵押貸款，我想擁有很長一段時間，我對擁有房屋感到興奮。
但是我讀過的建議中沒有出現兩個重要的問題。
首先，截至 2021 年夏季，這可能是幾十年來最極端的賣方市場，現在似乎是一個非常糟糕的買入時機。我想知道現在是否只是一個糟糕的購買時機，因為目前的需求已經超過了供應。
其次，從長遠來看，我需要考慮氣候變化、火災、洪水和山體滑坡。我認為氣候變化可能導致未來 10 到 20 年房價大幅下跌的可能性很小但並非微不足道（例如，可能是由於該地區的大量外遷）。今天，南加州擁有極高的人口密度和非常昂貴的房屋。如果在未來的某個時候，外遷的速度超過內遷的時間足夠長，那麼很多人將試圖出售房屋，價格可能會急劇下降。
**其他人最近使用什麼框架來考慮在加利福尼亞或有類似問題的地區購房？**簡單的租金或購買計算器不足（例如，https ://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html ）。面對火熱的市場和氣候變化的風險，人們如何做出決定，這違背了對房屋價值持續增長的傳統預期？
從長遠來看，我需要考慮氣候變化、火災、洪水和山體滑坡。
你把很多不同的東西混在一起，你也沒有考慮南加州不同地區之間的差異，這是一個很大的地方。
關於氣候變化，今天南加州的氣溫從沿海地區的 73 華氏度到里弗賽德的 96 華氏度不等。這種差異幾乎是一個標準的東西，平均而言，夏天的每一天。就生活質量而言，氣候變化在這兩個領域並不是一個可比的問題。內陸帝國一直擁有更便宜的住房是有原因的——炎熱的天氣就是其中之一，而且它沒有那麼多的工作崗位，所以很多住在那裡的人最終的通勤都很糟糕。
洪水和山體滑坡純粹是南加州的地方問題。1938 年發生了一些大洪水，但這導致在聖加布里埃爾山脈的前端建造了大型碎石控制水壩。今天，除了生活在城市與荒野交界處特定地點的極少數人口外，洪水已不再是現實問題，例如，小聖安妮塔峽谷口的十幾座房屋。So Cal 的洪水不是一個常見的、長期的、可預測的問題，就像在中西部的河濱地區這樣的地方，人們只是在他們不應該建造的地方建造。
如果你的房子建在陡峭的山坡上，山體滑坡是一個大問題。在這種地形上建造的房屋只是房屋存量的一小部分。如果您擔心，請不要在山上買房子，或在購買前進行地質研究。
火災更令人擔憂。它們通常從荒野地區開始，但有時會蔓延到人口稠密的地區。你買了保險，如果命令是撤離，你就去做。
面對火熱的市場和氣候變化的風險，知情人士如何做出決策
在這裡，您將兩種不同的時間尺度混合在一起。如果可以避免的話，火熱的市場可能確實使現在成為買房的糟糕時機。是的，出於這個原因，您可能明智地租用幾年。
氣候變化不會導致 So Cal 在短時間內無法居住。如果您還年輕，並希望在原地待上 50 年，那麼您可能希望在南加州的沿海地區定居，那裡的問題較少，而不是內陸地區。
您提到的許多問題（野火、洪水、山體滑坡）都是由於 So Cal 一側是海洋，另一側是美麗的山脈。我可以在周末黎明前從富勒頓的床上滾下來，然後在中午之前在高山地區徒步旅行。這是一個很大的問題。如果您想降低個人風險，請不要住在城市-荒野界面本身，而只是去荒野消遣。
你這樣寫：
我想擁有很久
但在評論中，您說您擔心：
從長遠來看，氣候變化導致房屋無法增值甚至貶值的風險。
南加州房地產市場曾出現低迷，例如 1995 年和 2008 年。這些都是暫時的。一旦您在某個地區定居並打算無限期地居住在那裡（正如您所說的那樣），您所居住的房地產的價值就是毫無意義的壟斷資金。
美國沿海地區的房地產價格非常昂貴，這些地區適合居住並且有很多高薪工作。它昂貴的原因是因為很多人想住在這些地區。你必須自己決定是否要花 90 萬美元在南加州買一所房子，而在俄亥俄州的小鎮要花 15 萬美元。你想要哪種生活方式？你在俄亥俄州有沒有看起來同樣吸引人的工作機會？