為什麼止贖物業的競標會從未償還的貸款金額開始？
我從幾個看起來可靠的消息來源了解到，如果止贖房屋被拍賣，出價通常從未償還的貸款金額（加上費用等）開始：例如Money Talks、Consumer Affairs、Biggerpockets。
我的問題是：為什麼？在什麼樣的邏輯假設下，起拍價應該與未償還的貸款金額有關？
我對數學和經濟理論了解很多，對抵押貸款一無所知。所以我覺得我只是在這裡錯過了一個關鍵假設。但如果沒有這個關鍵假設，以未償貸款金額開始競標的想法是沒有意義的。
假設有人以 300,000 美元買了一棟房子。一段時間後，房屋的公平市場價值跌至 250,000 美元，而買方欠抵押貸款 100,000 美元。他們停止付款，所以房子要進行止贖拍賣。
在那種情況下，銀行到底為什麼要以 10 萬美元的價格開始競標？它與房子的預期市場價值無關。競標者可能會非常幸運，並以 101,000 美元的價格將房子拿走，即使它價值 250,000 美元。更有可能的是，如果市場是有效的，那麼投標人最終會將價值投標到 25 萬美元左右。但是，為什麼要費心以 10 萬美元的價格開始出價呢？對銀行開始競標似乎有意義的唯一數字是房屋的估計自由市場價值（或者可能更低一點，這樣銀行才能確定有人出價）。其他任何事情似乎都是隨意的。
我覺得這些文章可能遺漏了一些關鍵事實，例如：“如果您競標未償還的貸款金額，您將獲得房屋的居住權，但您並不擁有整棟房屋；之前的所有者仍然保留他們在被驅逐之前擁有的股權。” 現在，在我剛剛編造的完全假設的情況下，自由市場出價為 10 萬美元實際上是有意義的——但是，我很確定這不是止贖拍賣中發生的情況。
銀行只關心盡快支付欠款。除此以外，銀行還必須將其提供給他們正在拍賣的財產的所有者。
此外，如果賣家想要出售並搬出，那麼可以在公開市場上以 25 萬美元的價格出售的房子，如果賣家不想搬家，可能會拒絕離開，甚至可能會被剝離。從空調出來的銅。
正如 Patrick87 中肯地指出的 (+1)，除了被止贖財產的未償債務（加上送出止贖文書工作的各種費用等）之外，其他任何東西都屬於原始所有者（被止贖的人），並且不是銀行。還要記住，投標從銀行設定的價格開始，如果銀行願意，可以選擇接受最高（或最好）的投標，這可能高於銀行設定的投標起始價格。如果房產價值 25 萬美元，起拍價為 10 萬美元，則可能是一些潛在買家會出價超過 10 萬美元，而不是出價最低的買家。嘿，以 11 萬美元的價格買到價值 25 萬美元的房子仍然很划算，雖然不如以 10 萬美元的價格買到，而且一些買家可能會選擇高於最低價格的出價，以提高他們的出價被接受的機會。
還有其他事項需要考慮，例如房產通常無法在購買前進行檢查，因為原業主仍然擁有房產，並且可能不會合作。因此，潛在買家無法驗證該房產是否確實值 25 萬美元，只能通過查看稅單並進行瘋狂猜測。正如帕特里克指出的那樣，也不能保證當原業主搬出房屋時，該物業的價值將達到 25 萬美元；內置的電器（普通的房地產契約中寫明的都包含在購買中）可能已經被撕掉了，室內被漆黑了等等。事實上，在很多情況下，驅逐原主人是一件銀行（贖回人）留給新主人處理；一旦接受的投標的全部金額已支付給銀行，銀行只需向買方簽發一份新的擔保契約，轉讓所有權，然后買方有責任驅逐前所有者並佔有新獲得的交易。佔有確實是法律的九點，買方很可能需要去法院獲得驅逐令，然後治安官可以執行（當然是收費的），因此還有更多的費用等。