對於美國房地產投資信託基金來說，賬面價值是一個毫無意義的衡量標準嗎？
美國房地產投資信託基金是否每年都不會重新評估其房地產淨值？如果是，那麼“總資產價值”是如何計算的？
REITs 的賬面價值只是另一個數據點。我不會稱它們毫無意義，因為它們提供了另一個錨點，可以用來對類似 REITS 的投資組合進行基準測試。您不想單獨使用它來做出投資決策，但仍然是一個錨。
房地產既不可替代，也不像股票在證券交易所那樣具有流動性，即沒有快速的方法將資產標記為市場。任何重新估價（即使已經完成）都是理論上的，因為“我認為這價值 x 美元”比“把它給我，我會支付 x 美元”要少得多。因此，REIT 的賬面價值不像另一家以現金形式持有其全部價值的公司那樣可行——流動性/價格透明度範圍的兩個極端。任何人都可以做的就是在沒有交易的情況下估計價值。
考慮房地產投資信託基金賬面價值的一個好方法就像評估和徵稅的財產價值。這只是一個估計。當房屋最終出售時，國家或縣的評估價值與銷售價格之間沒有明確的關係。有時它更高，有時它更低，有時它在球場上。
與 REIT 賬面價值的一個關鍵區別在於，這個“售出前的主觀”價格是由 REIT 提供給您的，而不是某個第三方。是的，他們有審計師和美國證券交易委員會……但人們仍然在玩遊戲，尤其是當你認為這是基於他們一段時間前認為的合理價格而不是某種折舊措施時。隨著時間的推移，投資組合的久期也會削弱賬面價值的預期準確性。資產是在 1 個月前購買的嗎？1年？5? 從交易以來市場波動的程度以及對資產應用了多少折舊的角度來看，這一點都很重要。你可以看到賬面價值如何講述兩個完全不同但錯誤的故事
- 2006 年購買的資產（mkt 高峰）並在 2008 年評估（mkt 低谷）。賬面價值可能太高
- 2009 年購買並在 2019 年評估的資產。賬面價值可能太低。
我建議使用資產的營業收入來恢復其所持資產的價值，即如果您假設 5% 是特定 REIT 資產類別（零售、住宅等）的合理上限利率，並且他們最近的營業收入為 $ x 百萬，那麼您可以快速回到您的主觀資產價值。扣除任何負債或減值並添加您認為合適的任何溢價（管理、租戶信用質量等）應該會讓您獲得自己的主觀資產淨值。