您什麼時候可以使用現有房地產作為抵押品來購買更多？
我爺爺有十幾棟公寓樓，我小時候問他怎麼有這麼多，他說他只買了一棟，然後用它做抵押，又買了第二棟，以此類推。
他已經去世了，但無論如何他都不是那種給出深入解釋的人，所以無論哪種方式，我最終都會轉向另一個來源。
我想弄清楚的基本上是它是如何工作的。您是否必須完全擁有一棟建築物，然後才能將其用作抵押以獲得貸款？或者是否有你必須跨越的所有權門檻或類似的東西，比如百分比？還是您只使用自己擁有的數量，例如貸款價值與您擁有的建築物的百分比相等？
澄清範例：
我通過支付 20,000 美元的首付購買了 100,000 美元的房子。現在我想用它作為抵押來購買另一棟相同的房子。我可以得到 100,000 美元的貸款，或者只有 20,000 美元，還是我一開始就沒有足夠的房子來貸款？
你首付了 20% 並且已經欠了 80% 或 8 萬美元，所以你沒有能力為此借 10 萬美元甚至 2 萬美元。正如 LittleAdv 所說，銀行確實收緊了貸款標準。如果你能得到它，借出超過 80% 會帶來很高的溢價。在您的範例中，您希望房產的價值至少增加 10% 以藉入 1 萬美元。
通常，當您擁有某物時 - 您可以將其作為擔保貸款的抵押品。這就是汽車貸款的運作方式和抵押貸款的運作方式。
您在資產中的“權益”是資產的目前公允價值減去您由它擔保的所有義務。因此，如果您擁有一個自由且清晰的財產，您將擁有其公平市場價值的 100% 作為您的權益。
當您抵押您的財產時，銀行通常會使用一定百分比的貸款價值比來確保他們現在或在可預見的將來不會給您超過您的資產。根據貸款的類型和期限，LTV 百分比在 65% 到 95% 之間變化。在 2008 年市場崩盤之前，您甚至可以獲得超過 100% 的 LTV，但現在不行了。對於投資而言，LTV 通常會低於主要住宅，而利率則更高。
我不想將您與首付和存款混為一談，因為這並不重要（除非您顯然在澳大利亞）。所以，作為一個例子，假設你有一套出租的公寓，你擁有自由和清晰的。讓我們假設它目前的 FMV 是 10 萬美元。你去銀行抵押公寓以獲得 65% LTV 的貸款（獲得由該公寓擔保的貸款）（通常用於投資公寓）。你得到了 65,000 美元來免費購買另一個單位。您現在有 2 套 FMV 為 16.5 萬美元的公寓，您的資產為 10 萬美元，您的負債為 6.5 萬美元。
以相同的 65% LTV 抵押新單位將為您帶來另外 42,000 美元的貸款——您可以用這筆錢購買第三個單位。
當您獲得貸款並將其投資於新購買時，您的資產保持不變，但您的資產的 FMV 會增長，它們所擔保的負債也會增長。但是，雖然抵押貸款具有固定利率（通常，並非總是如此），但資產以不同的利率升值。現在，為了簡單起見，讓我們保持樂觀並假設，在 2 年內，您 10 萬美元的公寓價值 20 萬美元。瞧，你可以再貸款 65,000 美元。循環繼續。
你爺爺就是這麼幹的。