我應該通過借入或出售其他房地產資產來為搬家提供資金嗎？
我在我的家人居住的英國有一處抵押房產。我仍然欠銀行大約 80k 這處房產，我以每年約 8k 的速度償還。這筆貸款的利率約為 5%。我沒有其他債務。
我想賣掉我抵押的房子，搬到更大的房子裡，但我不想為此承擔額外的債務。我住的房子應該賣375k左右。我正在考慮購買的房產在 400-450k 範圍內。
我很幸運還擁有一個出租的小公寓，在扣除維修等費用後每年可提供約 8k 的額外收入。我完全擁有這個公寓 - 它沒有抵押，價值約為 130k。
在英國買賣房產時會產生法律費用、成本和其他相關費用。它們將達到數千英鎊。我有流動資產來支付這些費用。
如果我想在不借額外錢的情況下搬家，我可以賣掉公寓，還清抵押貸款，然後用剩下的錢來為搬家提供資金。但是，這會剝奪我從該物業獲得的租金收入。由於抵押貸款支付與租金收入基本相同，因此我的月收入不會更好，但我會失去很大一部分潛在的退休收入。
我是否最好保留公寓並在抵押貸款上借更多的錢？我如何在這裡計算我的最佳行動方案？
編輯（取自評論中的資訊）：
通過解釋這個可怕的 5% 利率是由於它是一個非常長期的固定利率抵押貸款。它很快就要結束了，所以如果我選擇不付清，我會購買更好的交易作為搬遷的一部分。
當您將支付目前抵押貸款的成本與公寓的租金收入進行比較時，您並沒有真正比較同類。首先，抵押貸款支付包括利息和資本償還，所以 8k 中的一些是增加你淨資產的錢。
其次，公寓的價值（130k）比未償還的抵押貸款（80k）要高得多，所以如果你賣掉了公寓並還清了抵押貸款，你就剩下 50k 現金可以投資以提供收入。
比較這兩個選項的正確方法是查看每種情況下的不同成本。
讓我們假設更大的房子將花費 425k，因為它使數字工作得很好。
如果您以更大的抵押貸款購買更大的房子，您將需要多藉 50k，因此最終將獲得 130k 的抵押貸款，而您仍然可以從公寓中獲得 8k/年。根據您的其他收入，您可能需要為 8k/年納稅——例如，如果您是較高稅率的納稅人，則按 40% 納稅，剩下 4.8k/年。
如果您出售公寓，您將無需償還抵押貸款，也不會從公寓中獲得收入。在您償還抵押貸款後，您將能夠在舊房子之上直接用剩餘的 50k 直接購買新房子。
您還必須支付一些成本來出售您不必支付更大抵押貸款的公寓，但您可以節省獲得新抵押貸款的成本。它們可能不一樣，但讓我們簡化並假設它們是相同的。如果有的話，出售公寓的成本可能會高於抵押貸款成本。
這樣看來，你應該看看你擁有 130k 抵押貸款的實際成本，以及其中有多少是利息。鑑於您將進行再抵押，按目前的抵押貸款利率，我預計利息僅為 2-3%，即 2.5k - 4k 左右，因此即使稅後收入也明顯低於公寓收入。
由於資本償還，總付款會更多，但您可以輕鬆承受現金流差異。你可以改變抵押貸款的期限來控制資本償還的多少，你應該可以很容易地以非常優惠的價格在 425k 的房子上獲得 130k 的抵押貸款。
因此，如果您的 8k 租金數字是準確的（考慮到空置期、維護成本等），那麼我認為用更大的抵押貸款買更大的房子很容易。
考慮到稅收影響（在評論中指出），第三種策略可能更好：保留公寓，但要對其進行抵押，以換取您主屋的抵押貸款減少。這樣做的原因是，只要該物業的收入高於成本，您就可以在投資物業的抵押貸款成本上獲得一些稅收減免，而您的主要住所則不會。稅收減免過去與您為租金收入支付的稅率相同，即您可以在計算稅款時從租金收入中減去抵押貸款成本。正在逐漸減少所以即使你支付更高稅率的稅，它只是基本稅率減免（20%），但它仍然可以為你節省一些錢。您需要仔細查看不同的抵押貸款成本，因為“購買出租”抵押貸款通常具有更高的利率。
這將剝奪我從該物業獲得的租金收入。
是的，但您會因不支付其他抵押貸款的利息而受益。因此，您的淨損失（或收益）是租金收入減去您為房屋支付的利息。從現金流的角度來看，您將獲得租金收入與總付款之間的差額。
出售公寓和償還抵押貸款的任何多餘收益都可以存起來，以後可以用來購買另一套租金作為“退休收入”。或者只是投資一個退休賬戶而不管它。出售公寓也可以省去管理房產的額外時間。
如果您保留公寓，您將需要 105K 到 150K 的抵押貸款加上取決於您購買的房屋成本的成交費用，因此您的抵押貸款付款將增加 25%-100%。
我的第一個選擇是出售公寓並無債務購買新房（或以非常小的抵押貸款）。你只賺了 6%，而且你的抵押貸款付款會更高，因為如果你想保留公寓併購買價值 45 萬美元的房子，你需要藉大約 16 萬美元，所以你不再是現金-流中性。然後開始瘋狂地為不同的出租物業或非房地產退休投資儲蓄。