還清一半抵押貸款與投資股票
一些背景知識：我在前一個城市的一所房子上有抵押貸款（剩餘 21.2 萬美元/247 美元，年利率 3.675%）。出售它是我的主要目標，但不幸的是這並沒有發生。看起來情況至少在 1-2 年內不會好轉。所以我只能選擇租用它，直到市場好轉。
根據我自己的分析和解讀，我覺得股市處於高峰期，未來幾年不會有太大漲幅。所以我決定將我的投資從股票轉移到還清抵押貸款並繼續儘早還清。我的最終目標是在未來 2-4 年內，只要市場好轉就賣掉房子，然後用這筆錢在我所在的地區再買一套。
上週，我賣掉了價值 10 萬美元的所有股票，並為抵押貸款支付了 6 萬美元的本金。計劃本週再支付 4 萬美元，但我本週開始懷疑我的計劃。
我正在尋找一些驗證，證明我的計劃是合理的。我知道有很多因素；但總的來說，您會建議某人這樣做嗎？
好吧，“理智”是一個相當低的標準……這不是一個糟糕的計劃，但不能保證對你有利。
如果您認為市場處於高峰期是正確的，那麼是的，您最好支付抵押貸款。但是如果市場上漲，那麼你就會有機會成本。
償還債務與投資的權衡是風險。通過償還抵押貸款，您實際上是在“賺取”無風險的 3.675%。 你能在股市做得更好嗎？當然。 你會嗎？沒有辦法知道。你可能會做得更好，或者更糟。從統計上看，市場的平均收益更高，而且它也總是在幾年內從損失中恢復過來，所以如果你的投資期限很長，那麼轉向債務可能只是“把握市場時機”，這通常不是一個好的投資策略。
償還債務的一個問題是，如果你想做的話，重返市場並不容易。房屋淨值非常缺乏流動性 - 獲得它的唯一方法是出售房屋（聽起來你正在嘗試這樣做）或獲得房屋淨值貸款（通常以更高的利率）。因此，如果您決定重新投資股票，您可能需要從頭開始，一次投資一點，因為您的預算中有額外的儲蓄。
這在很大程度上取決於您個人的風險偏好。從嚴格的貨幣角度來看，您可能會通過投資市場做得更好（儘管過去的表現並不能保證未來的結果）。還清抵押貸款可以獲得 3.675% 的保證有效回報，這在歷史上是相當低的。從歷史上看，股票的長期投資表現會比這更好，但也有表現更差的風險。在大多數情況下，您最好將資金留在多元化的股票投資組合中，而不是節省抵押貸款利息。
還要考慮到股票中的錢比房子裡的錢更具流動性。當您向房屋的本金支付 10 萬美元時，您將不會再看到這筆錢，直到您賣掉房屋。你已經擔心賣掉房子了，所以多付錢會讓這筆錢在你能夠賣掉之前無法獲得。將資金留在股票市場可以讓您更多地獲得部分或全部資金。如果您突然需要 10,000 美元，那麼出售部分股票是直截了當的，而出售房屋或對房屋進行信用額度則不那麼簡單。
另一個要考慮的問題是 PMI，一旦您達到 80% 的貸款價值比，您通常可以將其從付款中刪除。為了擺脫 PMI，可能值得將抵押貸款還清到 80% LTV 金額，這可能是每年貸款成本的另外 0.5-1%。支付抵押貸款本金通常只會為您節省抵押貸款利率，但支付一定金額以擺脫 PMI 也會為您節省一些額外費用。如果您仍然支付 PMI，保證回報會更高，從而使投資抵押貸款更具吸引力。