出售股票以獲得更高的房屋首付的長期財務影響
我一直在尋找房子，並且可能會提出我的第一個報價。我手頭有現金可以在有問題的地方支付 15% 的首付，如果我做一些出售，我有足夠的股票資金來輕鬆獲得另外 5%。我的問題是，我怎麼知道出售股票以支付 20% 的首付比僅僅持有股票並支付 15% 的首付更好或更差？
我不關心 PMI——這是一筆不小的開支——但我想知道這將如何影響我的抵押貸款利率，或者我在這裡是否遺漏了其他任何東西。據我了解，抵押貸款利率計算有點像一個黑匣子，所以這可能無法回答，但我想看看是否如此。
我認為你犯的一個錯誤是 PMI 是一筆小開支。根據我查看的幾個網站，PMI 收費基於兩個因素，貸款金額和信用評分。
需要注意的關鍵是，您的實際首付與 20% 之間的差額並不計入您支付的保費。如果您設置零或 19%，您將支付相同的金額。
那麼是否值得為 5% 的抵押貸款支付 2.2% 左右？這就像以 44% 的利率為 5% 的抵押貸款融資。當您獲得房屋淨值時，情況實際上會變得更糟。如果您擁有 19% 的股權，您的融資額為 220%。
對我來說，這聽起來像是一場失敗的遊戲。
擁有 20% 或更多首付的另一個好處是您也可以自己進行託管。根據我的經驗，與託管公司打交道可能是一場噩夢。
權衡將是支付更少的利息（更多是由於本金低於利率）與這些股票未來收益的機會成本。現在，這些未來的收益無論如何都不確定，所以你可能會過得更好，或者如果股票的收益超過你節省的利息，你可能會錯過收益。從數學上講，如果市場回報不如你的利率那麼高，你會過得更好。如果它的回報超過你的抵押貸款利率，你最好不要管投資。
它如何影響利率將需要由銀行回答，但我懷疑差異不會很大。
除非利率下降幅度很大（可能是一個點或更多），否則你最好在統計上不理會你的投資。
一個粗略（但更準確）的計算是：假設您賣出了價值
X為 20% 的首付的股票。你的利率將如何變化？將 15% 的利率 (R1) 乘以貸款金額 (P1)，將 20% 的利率 (R2) 乘以該貸款金額 (P2)，加上 PMI 儲蓄 (PMI)，然後將該差額除以您需要的金額賣（(R1*P1 - R2*P2 + PMI)/X）。這是市場必須超過的回報率才能使其成為一個糟糕的出售決定。如果股票在稅前退休帳戶或其他延稅帳戶中，那是不費吹灰之力。僅稅收和罰款就會使出售股票成為降低首付的可怕決定。