為什麼公寓/房屋的租金會上漲，而購買價格卻可以上下波動？

在這個美國城市，我的印像是公寓和房屋的租金總是上漲，比如說每年大約 5%，而購買它們的價格在同一年中波動。如果我的印像是正確和普遍的，

1. 我想知道租金和購買價格是如何相互關聯的？
2. 在經濟學中，什麼理論解釋/概括了這個住房例子？

謝謝！

我來自澳大利亞，所以我的回答是基於我在這裡的經驗，但是對於美國來說應該是相似的。

通常，決定房屋/公寓價格和租金的因素是供求關係。

當需求高而供應低時，價格（或租金）通常會上漲。當需求低而供應價格（或租金）高時，通常會下降。

當房價下跌時，有時會發生需求會下降，但供應也會下降。隨著價格下降，開發商建造新房的錢會減少，所以停止建造新房。其他開發商可能會破產。

隨著越來越少的人（包括投資者）購買房屋，越來越多的人（包括投資者）試圖出售他們現有的房屋，將會有更多的人尋求租房，而可供出租的出租物業將會減少。這產生了一場高需求和低供應的完美風暴，導致租金強勁上漲。

當房地產價格隨著需求增加而再次開始上漲時，正在建造的新物業出現短缺（由於開發商在經濟低迷時期沒有建造）。此時開發商重新開始建造，但新房完工還有一段滯後時間。這種供應不足給房價和租金進一步上漲帶來了更大的壓力。

在實現供需平衡或市場上出租物業供過於求之前，租金將繼續上漲。

5%，這意味著您預計租金每 14 年翻一番。28 年前我買了一套公寓式公寓，（順便說一句，不久前賣掉了），最近看到現在的租金已經從 525 美元漲到了 750 美元，畢竟這段時間。租金沒有增加四倍。

如果與購買房屋的成本相比，租金似乎太低，人們往往更願意租房。另一方面，如果租金可以支付抵押貸款，然後一些，那麼有強烈的購買動機，如果不是租房者，然後是那些尋求高回報的投資者，從而推高價格。

價格與租金的比率不是固定的，它部分取決於利率、消費者情緒和銀行放貸的意願。與股票的市盈率類似，可能有相當大的範圍，但任何一個方向都過遠是需要修正的跡象。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/18634