我應該什麼時候放棄抵押貸款？
2006 年，我在加州買了房子，當時正值經濟繁榮的高峰期。現在我欠的錢比房子的價值多 10 萬美元。
加利福尼亞是一個“無追索權”的州；如果我停止付款，銀行可以拿走房子並毀掉我的信用，但僅此而已。
所以我正在考慮放棄我的抵押貸款，以節省 10 萬美元（加上利息）。
（銀行不會批准賣空，因為我沒有經濟困難；我能負擔得起抵押貸款，支付那麼多錢來保護我的信用似乎很愚蠢。）
10 萬美元（加上利息）值 7 年的不良信用嗎？20 萬美元？100 萬美元？良好的信用值多少錢？
債務的價值在於，它可以讓您從超過您擁有的實際淨資產數額的股本回報中獲利。當然，這只有在藉貸成本低於您的股本回報率時才有效。市場時機很重要，但在這個觀點中沒有考慮到。對於我的回答，我想放棄市場時機考慮。一個合理的理由是，您可以預設您目前的房屋，然後立即購買同等價值的房屋。如果您購買了價值較低的新房（由於缺乏資金），然後價格上漲，那麼您錯過了一些機會成本，但可能價值不到 10 萬美元。
繼續前進，這是我將做出的一些有用的假設。
- 您目前的淨資產為 P
- 以良好的信用借款（您現在擁有）會花費您 R1 % 的收益率，限額為 A1
- 如果您的信用不佳，您根本就不會藉款
- 金錢對您的時間價值，或您的平均投資收益率為 R2 %
- 你每年在工作上賺的錢比你花的錢多
- 你將在 X 年後退休。
我會忽略你退休後投資組合的表現，只尋求優化 F，這將是你退休後的淨資產。無論哪種情況，您目前的淨資產都在賺取 R2 利率。我們可以使用轉換公式將其轉換為您目前的淨資產和未來的儲蓄。
現值到未來值
F = P (1+R2)^x
年終值
F = S ( (1+R2)^x - 1 ) / R2
在您沒有借貸能力的情況下，將這些加在一起足以獲得 F。由於初始罰款 10 萬美元和借貸能力的攤銷價值，您不違約並保持信用評分的情況有所不同。從完全理論上的意義上說，您可以從所有借入的資金中獲得有效的（R2-R1）收益率。未來價值如下：
F = A1 (1+R2-R1)^x
但是，缺少一個步驟，即將該值（具有良好信用評分的值）轉換為現值，以與您的違約值進行比較。
借貸能力P = F / (1+R2)^x = A1 { (1+R2-R1)/(1+R2) }^x
現在，讓我們輸入一些具體的值。假設您可以藉入 30 萬美元並擁有良好的信用記錄，這適用於接下來的 25 年，之後您退休。借款利率為 7%，貨幣對您的時間價值為 10%。然後我會計算：
借貸能力的 P = $58 k < $100 k
這表明違約會更經濟。當然，有些人可能會指出，它會在 7 年後從您的記錄中刪除。如果您將 7 年而不是 25 年代入等式，則幾乎沒有關於利率的假設會導致您選擇讓您的房子更受歡迎。
所以簡而言之，從純粹的數學意義上來說，你的信用價值可能不到 10 萬美元。但也有其他因素。如果您沒有這種借貸能力，也許您將無法借錢來開始您夢想中的業務。如果您是搖滾明星企業家，那麼金錢的時間價值對您來說可能是 1,000% 的收益率，當然，那麼也許您可以使上述數字起作用（有利於保住房子）。我也忽略了道德。正如其他人指出的那樣，這就像從銀行偷竊一樣。