計劃提前還清時，哪種類型的抵押貸款有意義？
我們正在尋找一所房子，一個合理的——不是超出我們的能力範圍的，並且計劃提前還清我們的抵押貸款。我們會有不錯的首付，但會保留一些現金以備不時之需，並會支付額外的本金以盡快還清。我的問題是關於這方面的最佳貸款類型以及積分之類的問題。我們當然不要求提前還款罰款，但到目前為止，我們看到的所有貸方似乎都已經這樣做了。
似乎 15 年期貸款的利息分佈更均勻，而 30 年期貸款的利息則更靠前。換句話說，您在開始時的每月付款更多地用於利息而不是本金，然後轉向更多的本金和更少的利息。這讓我認為 15 年的抵押貸款更有意義，因為我們將“切斷”更多的利息，因為我們計劃提前還款，而且利息在貸款結束時相對更多。我還沒有研究 10 年的任期，我想知道這是否更傾向於早期的本金……在目前的經濟形勢下，我對成為 ARM 持懷疑態度。
此外，一開始的購買點數降低了每月付款和利息，使我們能夠對本金進行更多的申請。我讀過，如果您不打算支付整個貸款期限，那麼積分就沒有意義。我想我明白這一點，積分的前期成本可能不會超過貸款期限內節省的利息。如果提前還款，這是否仍然適用，甚至更適用？對於我正在查看的數字，我不太確定。
我在找什麼 $ 400k loan are 3.9% with $ 18k 積分，5.6% 15 年沒有積分，4.7% 有 $ 18k in points versus 6.1% with no points for a 30 year. We can afford the points, it’s not a huge percentage of the emergency fund. We are hoping to pay it off in 7-10 years, which math suggests is doable looking at our financial I/O. We should be able to pay up to about $ 每月 6500，這是扣除費用後，因此是每月付款的 2 倍或更多。即使 15 年的貸款支付較高，我們也有一些緩衝。
那麼在 30 上做 15 是否有意義（這是一個愚蠢的問題嗎？），那麼積分呢？在計劃提前還款時，是否有其他選擇可以考慮貸款（即不是股票）？
更新1：
好吧，我自己做了數學，這可能是錯誤的，但似乎每次都有意義（4000 美元/月付款）：
Loan: $900000 for 15 years at 4%, $18000 in points Total term: 122 months (10 years 2 months) Total paid: $506000.00 Total interest: $87369.49 Loan: $900000 for 15 years at 5.75% Total term: 137 months (11 years 5 months) Total paid: $548000.00 Total interest: $145855.71 Loan: $900000 for 15 years at 6.125%, $2900 in credits Total term: 141 months (11 years 9 months) Total paid: $561100.00 Total interest: $161129.30 Loan: $900000 for 30 years at 4.75%, $18100 in points Total term: 128 months (10 years 8 months) Total paid: $530100.00 Total interest: $110218.54 Loan: $900000 for 30 years at 6.125% Total term: 141 months (11 years 9 months) Total paid: $564000.00 Total interest: $161129.30 Loan: $900000 for 30 years at 7.125%, $11000 in credits Total term: 153 months (12 years 9 months) Total paid: $601000.00 Total interest: $208647.07
你能得到的最好的抵押貸款是你能負擔得起的APR最低的抵押貸款（考慮了結賬成本和積分）。短期貸款的利率往往較低，因此您能負擔得起的短期抵押貸款將是最好的。
一般來說，如果您計劃提前還清貸款，積分是不值得的，因為您從較低的利息中獲得的好處較少。在你的情況下，你節省了大約 550 美元（400k * (5.6%-3.90%)），大約三年後你將達到收支平衡，所以如果你打算在房子里呆那麼久，你會從長遠來看可以省錢。
另一種選擇是只借 $ 18,000 less, which would lower your monthly payment by about $ 150，因此預先支付積分有效地降低了您每月 400 美元的利息成本。
由於 15 年期抵押貸款的利率較低，如果您能負擔得起 15 年期的抵押貸款，那麼這是財務上最好的舉措。如果您能負擔得起積分並且 APR 顯著降低，那麼支付積分可能也是值得的。
不過，我不會動用我的應急基金或退休金來支付積分。節省下來的資金可能不值得較低的流動性。
請注意，您每月還款的利息部分始終計算為本金餘額乘以每月利率（年利率除以 12），但對於 15 年期抵押貸款，還款額更高，因此您需要支付更多的本金並且相對的利息金額較低。如果您以相同的利率償還 30 年的抵押貸款，支付金額與 15 年的抵押貸款相同，那麼利息金額將完全相同。綜上所述，15 年期抵押貸款的主要好處是較低的利率。
似乎 15 年期貸款的利息分佈更均勻，而 30 年期貸款的利息則更靠前。
乍一看，它看起來如此。
事實是，每筆款項首先支付利息，其餘支付本金。
在第一次付款中，利息是相同的。假設它是 $ 100, no matter if you pay $ 每月500或1000美元。
在下一次付款中，它已經產生了影響：在一種情況下，本金減少了 $ 400, in the other case by $ 900。
月供越少，本金佔比越高。
換句話說，您在開始時的每月付款更多地用於利息而不是本金，然後轉向更多的本金和更少的利息。這讓我認為 15 年的抵押貸款更有意義，因為我們將“切斷”更多的利息，因為我們計劃提前還款，而且利息在貸款結束時相對更多。
這只似乎如此。最後的利息更小，因為剩餘的本金更小。
較短抵押貸款的唯一優勢是您的月供較高
速度付款使您的本金減少得更快。但這實際上是一個優勢。
那麼在 30 上做 15 是否有意義（這是一個愚蠢的問題嗎？），
是的，這實際上是有道理的：您償還貸款的速度越快，您支付的利息就越少。
那麼積分呢？
我不知道他們。