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在出租物業上累積債務的經驗法則是什麼？
我和姐姐有幸從父親那裡繼承了兩處房產，一處是一套價值約 300 萬美元的公寓和別墅，還有他的家。
我們目前在公寓中大約有 20 萬美元的抵押貸款債務將在大約 6 年內還清；在我們擁有它的幾年裡，這處房產可能升值了大約 20%。
我們正計劃為抵押貸款再融資，但正試圖弄清楚我們應該承擔多少（如果有的話）額外債務。與我們合作的銀行家建議 15 年的總債務約為 160 萬美元，雖然寫下抵押貸款利息並將這筆錢投入市場會很好，但房產也在升值，這似乎佔了很大一部分轉換為債務的財產總價值。
這種事情的一般經驗法則是什麼？
首先，我希望您知道，房產的基礎在繼承方面會提高到市場價值。新的基礎是作為出租單位投入使用後每年必須應用的折舊的起點。這不是可選的。出售單位後，無論是否每年進行折舊，都會重新獲得折舊。
此類問題沒有經驗法則。一些業主會簡單地收取租金，保留費用或空置單位的準備金，然後將差價收入囊中。其他人會再融資以提取現金並利用槓桿購買更多房產。
順便說一句，銀行家不是你的朋友。他是一名推銷員，希望從中分得一杯羹。市場近期表現良好，從低點翻了一番。現在，我不急於提前償還 3.5% 的抵押貸款，我也不打算拿出 50 萬美元投入市場。
如果市場認為回報率高於抵押貸款利率，您的建議可能會很有效。另一方面，我不得不問——如果市場在你買入後立即下跌 40%，你會失眠嗎？
一位發帖人 (@littleadv) 對我耳語——詢問專業人士，在用於其他目的（例如購買與房產無關的股票）時，租賃抵押貸款的稅是否仍然可以扣除。
最後，有人建議，如果你想繼續投資房地產，只要數字有效，槓桿就可以了。從您描述的場景中，您計劃利用已經相當高的槓桿（就 PE10 而言）並簡單地放大您的風險。