在為一所房屋再融資以支付另一所房屋的首付時，我需要考慮什麼？
我最近（2 多年前）購買了我的第一套房子，我們的資金來自 7:1 ARM 貸款以及 HELOC 作為第二抵押貸款。我也有很好的（760+）信用。我的家庭正在成長，我需要將我現在的家升級為一個更大、更長期的房產，位於一個擁有更好學校的社區（年幼的孩子正在成長）。房地產市場絕對是賣方市場，房屋價值正在迅速上漲。因此，我在我們現在的家中積累了大量的價值。
我正在考慮以下情況，並希望獲得經驗或基於事實的建議，以了解在做出此決定時應考慮哪些因素：
- 兌現第一套房子再融資以償還 HELOC 並獲得第一套房產的固定利率單筆貸款
- 從第一套房子的再融資中提取額外的現金以加速儲蓄或簡單地支付第二套房子的首付
- 購買並搬到成本和價值更高的第二處房產
- 將第一處房產轉換為出租/投資房產
是否有某些時間表、費用、稅收等會使該計劃成為一場徹頭徹尾的鬧劇，或者該計劃是否成立？
什麼樣的財務分析會讓你對這個決定感到滿意？
什麼時候成為房東才有意義？
此外，在計算新房產 20% 的首付時，是否需要流動資金，或者可以根據您所售房屋的價值計算？
什麼樣的財務分析會讓你對這個決定感到滿意？
在您目前的情況下，HELOC 和 ARM 對我來說是最大的危險信號。雖然我預計利率在不久的將來不會飆升，但它們會帶來很容易擺脫的利率風險。擺脫 HELOC 並轉換為固定抵押貸款將是我的首要任務。
如果您還想同時升級到新房（意味著根據您的第一套房子的銷售情況購買新房，還清 HELOC 和抵押貸款），那沒關係，但請確保您能夠負擔得起首付至少 20% 的固定利率抵押貸款。
我不會為了節省而從您的股權中提取額外的現金。您將支付更多的利息，而不是您將獲得的儲蓄。
從那裡開始，事情變得更加棘手。
雖然很多人會將第一套房產抵押並出租，但我不願意做兼職的房東，尤其是當抵押貸款的利息超過了我的租金回報時。加上槓桿也增加了風險——只需要一兩個月沒有租金，你就會發現自己無法支付抵押貸款，破壞你的信用，並可能面臨喪失抵押品贖回權的風險。
所以我的優先順序是：
- 兌現第一套房子再融資以償還 HELOC 並獲得第一套房產的固定利率單筆貸款
- 購買並搬到成本和價值更高的第二處房產
- 從第一套房子的再融資中提取額外的現金以加速儲蓄或簡單地支付第二套房子的首付
- 將第一處房產轉換為出租/投資房產
什麼時候成為房東才有意義？
複雜的答案是，當收益（租金、升值）相對於成本（維護、利息、稅收等）和風險（損失的租金、不良租戶、房屋價值差異）為您提供更好的投資回報時類似的風險。簡單的答案是您何時可以支付現金。這將利息和租金損失排除在外。
同樣，有些人願意承擔這些風險並支付 20% 的租金。有些人能夠讓它發揮作用。其中一些破產或失去財產。
在計算新房產的 20% 首付時，是否需要流動資金，或者可以根據您出售的房屋的價值
如果您需要從中獲得 20% 的股權，您可以根據出售第一套房產來購買新房。不要再融資第一個只是為了提取股權來支付首付。再融資的費用不值得。