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什麼可以阻止銀行貸款給我購買商業房地產？
如果我想貸款購買房地產並打算將其出租以支付貸款利息，有哪些危險信號可能會阻止銀行向我提供貸款？
顯然，如果我在過去 10 年內申請破產，那將是一個問題。但是，銀行是否還有其他危險信號，例如未決訴訟或類似情況？
它歸結為你能負擔得起。
你有足夠的錢支付首付嗎？你有收入還清貸款嗎？
如果我想貸款購買房地產並打算出租以支付貸款利息，
他們需要知道你能負擔的不僅僅是利息，他們希望你還清貸款。
顯然，如果我在過去 10 年內申請破產，那將是一個問題。但是，銀行是否還有其他危險信號，例如未決訴訟或類似情況？
未能償還以前的貸款足以讓他們感到緊張。它不必走到破產的地步。
您沒有標記司法管轄區，因此我將根據英國進行回答。
對於商業地產貸款，主要因素是：
- 建築物的價值是否足以支付貸款加上額外的金額以應對風險？這稱為貸款價值 (LTV) 比率。常見的 LTV 為 50% 用於風險投資（例如需要重大重建的建築物）和 75% - 80% 用於低風險投資（準備立即出租的建築物）。緩沖在收回時保護銀行，例如市場崩盤或因快速出售而招致重大損失。
- 建築物是否會產生足夠的租金來支付還款（僅利息或利息+資本，取決於貸款類型）以及額外的金額以應對風險？緩衝保護銀行免受租金短缺（例如未付款、空置期）和利率上升的影響。
這兩個因素通常會通過指示測量師檢查建築物並出具估價報告來評估。
儘管這些是主要考慮因素，但收回是銀行的最後手段。銀行在貸款開始時（例如行銷、經紀人費用、管理成本）和收回時都會產生大量成本，它希望貸款能夠正常進行到期限結束，這樣它就可以從貸款中獲得預期的利潤。利息支付。因此銀行也會考慮一系列次要問題，即使貸款可能僅基於估值是有意義的。其中許多因銀行而異，但幾乎所有銀行都會考慮：
- 在過去 3 至 6 年中，您是否有任何逾期付款或拖欠債權人（例如銀行、信用卡、抵押貸款，以及在某些情況下您拖欠支付的服務，例如水電費或手機契約）
- 您是否登記投票（沒有登記被視為可疑）
- 您最近申請了多少其他貸款。太多可能表明您有財務困難或已被其他銀行拒絕。
- 您有多少信用額度以及您使用了多少信用額度。太多可能表明您在財務上過度擴張。太少意味著您沒有證明自己有能力以負責任的方式獲得和償還信貸。出於這個原因，在英國，建議您至少擁有一張信用卡，您可以適度使用並每月全額還清。
- 在過去 6 年中，您是否有任何未能按時滿足的 CCJ（縣法院判決）。如果您敗訴但按時付款，則可以刪除記錄。
- 是否有獨立收入。通常銀行並不期望您能夠從您的收入中償還貸款利息，但它希望確保 (a) 您的日常生活不依賴投資收入，即您有獨立的經濟來源，並且 (b ) 您有能力在必要時支付不定期的每月付款，例如在空閒期間。
- 您作為投資者的歷史。擁有現有的投資組合是有幫助的；作為第一次投資者可能沒有幫助。銀行很關心您是否有能力。
以我個人的經驗，銀行從不考慮未決訴訟。甚至很難檢查這一點，因為沒有中央數據庫可用於銀行可以查閱的未決案件。