“地名搜尋公司”比實際訪問土地記錄辦公室有什麼好處？
我正在考慮購買我的第一塊不動產。
基本上我的問題是“為什麼標題搜尋公司甚至存在？”。誰使用它們？為什麼？
除了去當地的權威機構和對包裹編號進行標題搜尋之外，他們是否還在做一些特別的事情？
A) 我付錢給他們是為了讓他們盡我所能，然後在他們提供給我的文件上蓋上一些大公司的印章嗎？所以我對提供的文件更有信心？
B) 它們的存在僅僅是為了服務於控制著全球數千個財產契約的大型銀行和公司，並且無力支付地球上每個城市的工作人員來進行產權搜尋嗎？
C) 或者它們的存在可能是出於我完全不知道的其他原因？
我不想開玩笑。我真的很好奇。作為過去從未研究過徵地過程的人，他們似乎是一項多餘的服務。我無法想像他們中有多少人仍在營業。
以密歇根州底特律市為例。
有一個名為<https://www.waynecountylandrecords.com>（由底特律市運營）的網站，我可以去那裡支付 6 美元，讓他們訪問 15 分鐘，以便在 15 年內盡可能多地進行房產產權搜尋分鐘。從該數據庫列印（下載）文件的每頁費用為 2 美元，每個文件最多 10 美元。
那，或者我可以親自訪問他們網站上列出的土地記錄辦公室並親自做同樣的事情。雖然我相信這會花費我更多的錢。
所以我的問題是，為什麼我要在標題搜尋公司花更多的錢而不是自己進行標題搜尋？
僅僅是因為“執行標題搜尋”需要能夠繞過一堆合法的胡言亂語，或者甚至首先知道在哪裡執行標題搜尋嗎？我對購買房產所涉及的（在我看來是）不必要的複雜情況感到非常心煩意亂。
我會坦率地說。我以創建和維護超大型電腦數據庫為生。因此，支付 25 美元以上從數據庫中提取數據然後將其傳遞給我的想法似乎是愚蠢的。
像密歇根州底特律這樣的城市設置 6 美元的付費牆來進行線上標題搜尋的唯一事實對我來說也很可笑。讓潛在投資者全面了解納稅人需要購買的數千處房產的任何留置權符合他們的最大利益。為了什麼？紐約市的年收入只有 10 萬美元？但是，我離題了。
我確實明白它實際上是一個有千年曆史的系統，所以我繼續尋找知識。
如果我必須通過標題搜尋公司才能獲得標題搜尋的全部好處，請在下面解釋原因。
感謝您的閱讀。
產權代理機構執行幾件事：
- 研究缺陷的標題。除非您是房地產專業人士，否則您可能不知道自己在看什麼，但有些標題附有附加條件（例如轉售條件、使用條件、更改等）。
- 研究標題問題（如所有權的虛假陳述、實際所有權的虛假陳述、條件的虛假陳述）。同樣，不是該領域的專業人士，您可能無法理解您正在查看的文本。
- 研究留置權。這些通常必須記錄（即：如果沒有在縣記錄，產權公司不一定會找到留置權）。
- 蓋上你的 a$$。還有銀行的。他們提供產權保險，如果他們錯過了他們應該找到的東西，可以保證您的錢回來。抵押交易通常需要產權保險。
雖然我理解你為什麼認為你可以做到，但大多數人做不到。即使他們認為他們可以——他們不能。在許多地區，這項研究無法線上完成，例如在加利福尼亞州 - 你必須去縣記錄辦公室查找（出於法律原因，在加利福尼亞州，不允許在未核實誰在訪問的情況下提供對某些資訊的訪問權限） ）。花錢請人去做可能是值得的，即使你可以自己做，因為你的時間更寶貴。
另外，請記住，雖然您可能相信自己的能力，但您的銀行不會。因此，您也許可以自己進行盡職調查——但銀行需要自己進行。
特別是底特律——這座城市已經破產了。每 10 萬美元對他們來說都很重要。我很驚訝他們每次搜尋只收取 6 美元，但這可能受到州法律的限制。
基本上是@littleadv 所說的，但讓我放大一下我認為最重要的一點。
正如他/她所說，你付錢給他們的一件事是他們的專業知識。如果縣辦公室記錄的標題存在法律缺陷，您會承認嗎？在某種程度上，你的問題就像是在問，既然我可以用我在花園裡種植的草藥自己做藥並治療自己，我為什麼還要去看醫生？也許你可以。但是醫生和藥劑師在如何正確地做到這一點上接受了多年的培訓。你可能不知道。您是否有可能學習正確做事所需的一切？當然。但是你想花時間研究所有這些你會做的事情——買房子——也許每十年一次？下次你會記住它還是必須重新學習？
但真正最重要的是，產權公司會提供保險，以防產權有缺陷。對我來說，這就是為什麼我會使用產權公司的重要原因，即使我支付現金並且沒有銀行堅持這樣做。如果所有權存在法律缺陷，結果是其他人對我的房子有所有權，而我在法庭上敗訴，我將損失大約 100,000 美元。你的房子可能會花費你更多。這是一個巨大的風險。對我來說，為這種風險支付幾百美元的保險似乎很值得。
順便說一句，我認為“盡職調查”並不容易。這不僅僅是確保產權在法庭上確實存檔並在其上蓋上適當印章的問題。這一切都是關於，其他人對這個財產有法律要求嗎？就像，也許三個所有者之前有人在契約上偽造了簽名，所以銷售是欺詐性的，現在被欺詐的人或其繼承人發現了問題並要求獲得財產。或者，前任業主可能沒有向負責維修房屋的承包商付款，現在他上法庭並獲得了財產的留置權。您不太可能具備辨識偽造文件的專業知識。您幾乎肯定無法在看似有效的文件上辨識出您從未見過的人的偽造簽名。和你’ d 必須做大量研究才能找到每個曾經在房子上工作過的承包商，並確保他們都沒有索賠。等等。