出售非自住房屋並分期付款的稅務影響
我母親正在將她的出租單位出售給買家。他們簽訂了一份契約，買方將支付 10 年的攤銷付款，為期 5 年，最後是氣球付款。完成最後一筆付款後，房屋的銷售就完成了。
- 每月付款的哪一部分被報告為應稅收入？
- 可能相關：契約的簽署是否構成房屋銷售，或者所有權是否必須易手才能完成銷售？
美國國稅局將分期付款銷售定義為在銷售發生的納稅年度之後您至少收到一筆付款的銷售。由於在最後一次付款之前不會進行“銷售”，因此我不確定如何報告。
諾亞，我聽到成員@littleadv 低聲說“這是你應該聯繫專業人士的地方，至少要送出第一年的回報。”
也就是說，美國國稅局的文件已經走了很長一段路，至少對於那些願意盯著它、重新閱讀和交叉檢查以防混淆的人來說。
您的朋友是出版物 537，分期付款。從那裡：
分期付款的每筆付款通常由以下三個部分組成。
- 利息收入
- 返還您在財產中的調整基數
- 銷售收益
在您收到付款的每一年，您必須在收入中包括利息部分和您的銷售收益部分。您的收入中不包括您在財產中的基礎返還部分。基礎是您為分期銷售而投資的房產金額。
上面的含義是，如果她有很大的收益（我希望如此），如果她還沒有拿到錢，國稅局不希望她申請收益並對其徵稅。分期付款銷售的部分好處在於它適用於希望在離開房產時將租金價值年金化的老年人。將收益分攤到 10 到 15 年可以真正減少稅收。
當然，上面的內容並不能完全告訴你數學。有關詳細資訊，請參閱 Pub 537 及其隨附的表格 6252。（並與專業人士交談）
伊納爾，但是……
所描述的這筆交易可以被視為如下：您的母親將單位出售給買方並完成了銷售。作為付款，她收回了全額購買價格的抵押貸款。該抵押貸款具有特定的本金金額和利率、10 年攤銷和 5 年期限。所有權已易手，如果違約，抵押權會根據所有權登記。買方取得財產並繼續償還抵押貸款。
有了這種解釋，任何抵押貸款攤銷程序都可以計算出買方每筆付款的利息部分的變化。
另一個複雜因素：您向美國國稅局申報的利息收入應與買家向美國國稅局申請的抵押貸款利息扣除額相符……