美國
出售從主要物業轉換的出租物業後的稅款
我在 2008 年買了一套房子，這是我的主要住所。2013 年 4 月，我轉為投資房產，因為我在水下無法出售。
在我 2013 年和 2014 年的稅收中，我將房產視為一項投資，將折舊和實際費用的損失超過租金收入。
我剛剛賣掉了房產（2015 年 11 月）。根據我所讀到的，我必須將我的房產的淨收益計算為我的銷售價格減去房屋轉換為投資時的價值，而不是計算我購買時的損失。
轉換時我沒有進行評估，甚至沒有進行真正的市場價值分析，所以我不知道轉換時它的價值（只是它明顯低於我為它支付的價格）。
我打算與稅務會計師討論如何處理這個爛攤子，但在我這樣做之前，我應該記住或準備什麼？
關於得失，你似乎很困惑。有兩種計算方式：一種是損失，一種是收益。
對於損失，您採用最低基數（購買時或轉換時，調整折舊）。
對於收益 - 您採用實際基礎（您的成本，折舊調整）。
您可能會遇到在第一次（損失）計算中 - 您沒有損失的情況。在第二個（增益）計算中 - 你沒有增益。在這種情況下——你既沒有損失也沒有收益。
如何計算損失的基礎（轉換時的價值） - 簡單。詢問執照評估師。他們可以就過去的價格提供意見，而不僅僅是目前價格。這將是防彈的，但如果你不想付錢 - 你可以嘗試根據可比的銷售數據評估自己，詢問當地房地產經紀人或使用財產稅評估。然而，在審計的情況下，除了持牌評估師的意見之外，其他任何事情都會受到質疑。
您應該使用轉換 FMV 進行折舊，因此您需要檢查該值是否不正確，如果是則修復它。使用它，如果它不是。
有關更多詳細資訊和適合您的場景的清晰範例，請參見此處。