我應該在 2014 年賣掉房子還是繼續出租？
房子是在 2010 年 12 月買的，我們從 2010 年 12 月到 2013 年 1 月一直住在那裡。自 2013 年 2 月以來，它一直是出租物業，當時我們搬進了出租屋，以便離工作更近（大約 30 英里）原來的家）。
在目前（租用）的地方呆了將近一年後，我們幾乎已經確定我們不會回到以前的地方（兒子在新地方開始更友善了）。出售舊房很可能不會讓我們在新地點擁有新房，所以我們的想法是我們是出售還是繼續出租，我們將在未來五年內保持這種狀態。
目前，我們以 2.2K 的價格出租房屋，而以 2.1K 的價格出租房屋。
2012 年，我們處於 15% 的稅率範圍內，包括與房屋相關的扣除額。今年我們可能會在租金收入（慘淡的）的情況下保持在同一個檔次，但在出售房屋後（做 w/扣除）。房子在三年內增加了大約 15%（當然是未實現的）。
我傾向於出售，因為我不確定 1）房屋價值是否會繼續上漲，2）如果房價上漲（與現在出售相比），我將面臨多少資本利得稅，以及 3）風險空缺（我們負擔不起 2 個月以上的空缺）。
我也不確定如何衡量繼續出租五年的好處，1）節省的稅款和 2）增加房屋價值（將其視為投資）。
非常感謝任何幫助或觀點。
您需要獲取目前的稅務軟體，2013 年的報稅軟體已經發布，儘管它需要在報稅前自行更新，因為最終表格還沒有準備好。
然後，您將仔細查看附表 E，以了解被註銷的內容。我看到您正在查看 2200 美元的租金與您自己的 2100 美元的租金，但當然，稅表並不關心您的租金。你用收入抵消了那所房子的費用。
這些費用是通常的嫌疑人，抵押貸款利息，財產稅，維修等。但是新房東容易忘記一件大事。折舊。這不是可選的。假設房子花了你 40 萬美元。這是你的基礎。您需要將未折舊的土地價值分開。對於沒有土地的公寓，它可以低至 10%，當我們購買我們的房子時，出於保險目的，土地幾乎是全部價值的 40%。假設您進行研究並決定 30%（土地），然後 70% = 28 萬美元。在 27.5 年期間每年進行折舊，或每年僅超過 10,000 美元。（請注意，表格將幫助您獲得第一年的編號，因為您沒有一整年。）
這種折舊有助於您在一年中的現金流（因為您應該進行數學計算，如果您保留房子，調整您 2014 年的 W4 預扣稅，您將在 4 月份獲得的一次性付款不會每月支付賬單）但在出售時被“重新擷取”。
在未來的某個時候，你可能會存夠錢買你想住的房子，但需要賣掉租金。考慮一個1031 Exchange。這是一種在不觸發應稅事件的情況下出售租賃併購買新租賃的方式。我不知道的是，新房子必須出租多長時間才能讓國稅局允許您搬進來。就像您將房屋變成出租屋一樣，出租屋也可以轉回主要住所。我只是懷疑您是否可以在購買後立即進行操作。正如其他成員@littleadv 所建議的那樣，“獲得專業建議。” 他是對的。我剛剛提供了您可能會考慮的內容。附表 E 的第一年納稅申報表是最艱難的，因為它是全新的。相比之下，明年就簡單了。
立即出售的問題很棘手。只有您可以決定保留它的風險是否太大。你是說你沒有錢來彌補兩個月的空缺。這讓我害怕。我會專注於加強緊急賬戶。並確保信用額度。你提到了節稅。我的觀點是，對於任何投資，稅收尾巴都不應該搖擺不定。根據股票買賣股票，而不是潛在的銷售稅單。在您的情況下，租金和費用將相互抵消，從稅收角度來看，折舊是短期貸款。
如果你今天賣出，你淨賺什麼？如果您現在分析這些數字，您每年從房產中獲得的真實收入是多少？這樣的回報值得嗎？好的房產會提供現金流，每年本金減少，正常增值。這需要仔細查看數字。您可能會覺得自己只是收支平衡，但如果一年後本金減少了 12,000 美元，那是您不應該忽視的事情。另一方面，一個精確的“收支平衡”，幾乎沒有股權，為您提供了一個槓桿資產，其中任何收益都是您所面臨風險的放大百分比。
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