我應該增加我的 401(k) 供款，還是增加我的抵押貸款支付
我還有大約 15 萬美元要償還抵押貸款。利率為 3% 還剩 7 年，然後利率變化並增加到約 10%+。提前支付抵押貸款不會受到任何處罰。
我的 401(k) 沒有多少。我目前的雇主不支付任何匹配的供款。我離退休還有20年。
我和我的妻子都以合理的薪水工作，足以負擔得起我們的 401k 並支付大量抵押貸款。
但我的問題是，我應該最大限度地使用我的 401(k) 供款（截至 2019 年每年 19,000 美元），還是應該減少我的 401(k)（現在為零？）並將所有的錢用於償還早點按揭？
我的推理是否正確：
a) 如果我的 401(k) 投資回報率可靠地高於我的抵押貸款，那麼我應該把錢投入其中。
b) 但是我的 401(k) 回報並不可靠地高於抵押貸款利率（因為它們可能會下降，特別是因為抵押貸款利率在 7 年內大幅上升）
c) 因此我應該先還清抵押貸款。
那麼401（k）現在為零嗎？
概括地說，您要問的是“我的資產應該主要集中在一些共同基金還是我的主要住所？” 我會回答，一些低成本的被動指數共同基金通常是更好的選擇。我假設您將永遠是美國居民。
您已經制定了兩種選擇 - 積極投資您的 401(k) 或積極預付抵押貸款。
如果您的 401(k) 投資於合適的、低成本、股票為主的被動指數基金投資組合，那麼我相信它更有可能成為比您的房子更好的長期投資。
標準普爾 500 指數的長期回報率約為 9-10%，但在 Case-Shiller 中，住宅房地產（即沒有租金收入）的長期平均回報率約為 3-4%。基於都會區、社區等有很多可變性。所以你可能在一個很好的區域或一個糟糕的區域並獲得非常不同的回報（好的區域是昂貴的購買，所以一個好的投資是一個壞的區域，出乎意料地變成好，不是一個稍微好一點的已經很好的區域）。但我們大多數人應該預計，擁有房屋 3 年的回報要差得多，接近歷史平均通脹率，而不是擁有一些被動指數基金的 3 年。
還清房子的主要論據是沒有貸款的簡單性。如果這對你有強烈的吸引力，那就去吧。有些人對貸款感到壓力很大，有些人對沒有債務感到非常高興，如果其中任何一個適用於您，那麼提前償還抵押貸款的主觀價值就很重要。您的長期財務狀況可能不太穩健且增長較低。因此，如果您只想知道財務和數學上的最佳答案，激進的 401(k) 勝過激進的抵押貸款支付。但是，如果您將個人溢價放在預付債務上，那麼這是一個有效的選擇（類似於消費 - 交易未來收益以消耗您減少債務的滿足感）。
關於時間和稅收的其他一些說明。時機通常有利於早期的 401(k) 投資。如果您正在考慮進行幾年激進的 401(k) 和幾年的激進抵押貸款，請先進行 401(k)。您的 401(k) 在供款之前不會增長，但無論您是否預付抵押貸款，您的房屋價值都會發生變化。在第 1 年、第 2 年和第 3 年如此積極的 401(k) 供款比在第 4、5 和 6 年要好。即使您的抵押貸款利息的累積也不太可能抵消您的資金可能累積的收益.
另外，我不會過多地涉入稅收，但請注意，完全還清抵押貸款可能不會節省稅收，特別是如果您是高收入者。但請記住，預付全部抵押貸款將剝奪您的抵押貸款利息扣除。此外，如果您是高收入者，那麼 401(k) 稅前稅是減稅的好方法。
如果您的抵押貸款將膨脹至 10%，那麼您可能會考慮是否要重新協商為固定利率。您還可以通過在此之前出售並在您的新地方獲得新的抵押貸款來避免氣球。2008 年的問題是，所有的人都無法再通過購買新貸款或新房子來逃避氣球，因為他們的房屋價值暴跌，信貸難以找到。這不太可能以同樣的方式重複，但隨著您越來越接近氣球，您可能會因為各種原因而難以獲得新貸款 - 例如，失去工作/收入導致您無法獲得新貸款的資格。