我應該獲得醫生抵押貸款還是 15 年或 30 年的正常抵押貸款？
我接受了一份新的工作機會，幾個月後將搬到另一個州。我想幫助分析不同的抵押貸款選擇。我將從我目前的房屋銷售中獲得非常可觀的利潤——我目前的抵押貸款餘額不到 50 萬，可比房屋的售價在 65 萬到 70 萬之間（我的房子是在不到 4 年前購買的，所以我很幸運能夠在如此繁榮的房地產市場中）。新區的房地產市場低迷，目前房屋售價比 5 年和 10 年前高出 1 萬，幾乎沒有新建築。我已經在我現在的城市呆了不到 4 年，我的家人不確定我們是否會在新地區超過 5 年（很難知道你是否會喜歡一個地區，直到你在那裡住了一會兒）。
我的房子目前有 30 年的醫生貸款，我將出售。我仍然有資格獲得 0 首付的醫生貸款。我將有足夠的資金購買 450k 的房屋（我剛剛出售了一些股票和債券，並擁有大約 80k 的流動性，另外還有 65k 我妻子可以暫時退出她的 IRA）。我目前有大約 220,000 筆醫學院聯邦貸款，利率為 4.6%，我還將尋求以較低的利率重新貸款。在新工作中，我的薪水幾乎翻了一番，並且可以在新城市以大約 400-450k 的價格買到類似的房子，所以我的計劃是在不增加未來幾年總體支出的情況下盡可能多地償還債務。
我有幾個問題 - 做另一位醫生的抵押貸款並繼續投資我可用的多餘現金，做 15 年抵押貸款或 30 年抵押貸款併計劃在 15 年內還清是更好嗎？我應該盡快還清學生貸款（即使我以 3.5% 左右的較低利率重新貸款），還是更早地償還抵押貸款，特別是如果我可能不會在那裡超過 5 年並且可能在我去的時候收支平衡賣房子？如果我在 15 年內支付 30 年的抵押貸款，利息是否與 15 年相同？除非有任何不可預見的情況，否則我可以輕鬆地以 15 年的利率支付剩餘的大量資金。如果我在5年內賣掉房子，哪個選項可以為我節省最多的錢？我是否應該將出售目前房屋所賺的 100k 或更多，並將大部分用於我的學生貸款？我的想法是學生貸款會伴隨我一生，但我總是可以出售和購買另一個家。你的想法是什麼，哪個是最好的抵押貸款選擇？
在您的情況下，這一切都將歸結為房價以及您希望在新房子裡住多久：
- 使用傳統貸款，您可以低至 3% 的首付。然後您可以選擇 PMI 或更高的利率。如果您選擇較低的 PMI 利率，您的每月總還款額會更高，但是一旦您達到 20% 的淨值，您就可以清楚地了解其餘抵押貸款的較低利率。在你的情況下，由於你不確定你是否會停留超過 5 年，如果利率差異合理（0.5% 到 0.75%），我會傾向於沒有 PMI 的更高利率。
- 您需要將醫生貸款與傳統貸款並排進行比較。我的理解是，醫生的貸款利率比傳統的略高，但這是假設你的首付很少，它可能仍然低於傳統的低首付且沒有 PMI。
至於是先還學生貸款還是先還房貸，你需要比較利率，還要調整房貸利息的稅收減免。（你賺了太多錢來扣除任何學生貸款的利息。）如果學生貸款和抵押貸款利率相似，那麼你很可能最好先償還學生貸款。
至於 15 年和 30 年，通常 15 年的利率會更好。如果它們在某種程度上相同，那麼您最好使用 30 年並支付相當於 15 年的付款，這樣您就可以選擇在未來支付較低的付款，如果您願意的話。但一般來說，如果您計劃始終支付 15 年的付款金額，那麼您最好選擇 15 年以確保較低的利率。但是，在您的情況下，堅持 30 年並將差額用於學生貸款實際上可能會使您受益更多，這也是由於抵押貸款利息的稅收減免。
如果您認為您不一定要在該地區停留五年，請考慮另一種選擇：租房。
五年通常被引用為購買（超租）的最短時間，因為購房和抵押貸款的成本很高 - 如果您每 5 年購買一次新房，您將投入數千美元每次預付費用。如果您不認為房價會上漲（因為它們不一定會上漲），那麼您可以考慮這些成本——比如說，50 萬美元的房子需要 5000 至 6000 美元——第一年額外增加 1% 左右的利息。如果你在那里呆了 5 年，那麼你要多付 0.2%（或多或少）；這是合理的，但如果你只在那里呆了 2 年，你的利率就會增加 0.5%，這非常重要。你不一定會在這裡領先（相對於租房）。
租一兩年可以讓您有足夠的時間來確定您是否喜歡該地區，如果您喜歡，您就會購買 - 對該地區有更多的了解，並有機會在合適的時間為您購買。你現在還清了你的貸款，或者至少其中的一部分，把剩下的一部分存起來，然後在幾年後重新考慮。如果您不再有資格獲得醫生抵押貸款，您只需在購買前將剩餘的 20% 存起來即可。