我應該用現金買房子，還是用抵押貸款把剩下的錢投資？
我有能力用現金買房子（住自己）。我的大多數投資者朋友告訴我，這將是一個愚蠢的想法，因為我可以通過抵押購買房屋並將剩餘的錢投資來賺取更多的利息。
我得到了他們的論點，但它們似乎是基於不太確定的假設：
- 我將能夠獲得比我為抵押貸款支付的利息更高的投資回報。
- 我會保持抵押貸款足夠長的時間，以使我的投資回報超過利息成本。
1 可能是一個安全的假設，儘管絕不是給定的。目前，沒有任何保證回報的投資工具（例如，CD）能夠支付等於或超過我為抵押貸款支付的約 3.5% 利息的利率。當然，股市確實超過了這一點，但它可能會下跌。
2是我認為很多人不了解現金購買房屋的經濟利益的地方。由於攤銷，我每年為抵押貸款支付的利息金額在抵押貸款開始時會非常高，並且會逐漸下降。實際上，第一年的抵押貸款成本將遠高於名義上約 3.5% 的貸款利率。
結果，在我的年度投資回報開始超過我每年支付的抵押貸款利息之前，我必須保留抵押貸款十多年。鑑於大多數抵押貸款在人們再融資或搬家之前只持續 5-7 年，從長遠來看，我似乎不確定通過抵押貸款最終會獲得更多的錢。
歸根結底，用現金買房對我來說似乎更明智，這實際上與獲得與我原本為抵押貸款支付的利息相等的保證回報相同——同樣，這將是數千我擁有房子的第一年的美元。
（另外，不申請抵押貸款的另一個原因是新的美國稅法暗示，我和全國 94% 的其他人一樣，不會逐項列出我的扣除額，因為我不會達到標準扣除額。實際上有，對於大多數人來說，抵押貸款不再有稅收優惠。）
鄭重聲明，我用現金買房的主要原因是情緒化的，而不是經濟上的。知道如果我失業了，我會睡得更好，我不必擔心離開家，因為我唯一的主要每月開支是財產稅（在紐約這里相當高，但仍然更少這個五居室的房子每個月的費用都比在同一個城鎮租一間一居室公寓的費用要高）。
儘管如此，我仍在為那些忽視抵押貸款攤銷的複雜性以及它如何影響頭十年左右貸款的實際成本的朋友尋找答案。我錯了嗎？
詢問您的投資者朋友您是否已經擁有這所房子，他們是否會建議您申請抵押貸款以便在其他地方投資。如果不是，請他們解釋在您買房當天申請抵押貸款和在之後的第二天申請相同抵押貸款之間的區別。
我認為您對第 2 點有誤解：
實際上，第一年的抵押貸款成本將遠高於名義上約 3.5% 的貸款利率。
不，您的貸款利率是您相對於未償餘額支付的利息。在每月固定還款的抵押貸款的第一年，是的，您支付更多的利息（佔還款的百分比），因為您的未結餘額更高。在第一年，您將支付略低於貸款餘額 3.5% 的利息（因為您也在逐漸減少本金金額，所以會稍微少一些）。
所以，是的，您通過投資股票平均可以獲得超過 3.5 的**收入，而不是您支付的抵押貸款利息。
不同之處在於風險。償還債務（包括抵押貸款）實際上是一項無風險的投資，因為您的利率是有保證的。不能保證股市的收益。有些年份你會獲得 30-40%，有些年份你會失去30%。當投資被借入並被捆綁在一所房子裡時，市場崩盤可能會使一個看似萬無一失的計劃付諸東流。當您的房子付清後，您不必擔心在熊市中失去房子。
（我敢打賭，許多“聰明的投資者”在 2008 年槓桿投資崩盤時失去了家園）
另一個區別是流動性。如果你的房子被抵押貸款捆綁，那麼它就更難賣了，如果市場價值下降，就有被淹沒的風險等等。現金流也很重要，因為你每個月都*需要支付抵押貸款。*如果您陷入現金緊縮，您可能會發現自己在利用投資，減少未來收益並觸發潛在的資本利得稅。
確實，您可能會因抵押貸款利息而獲得稅收減免（儘管您是正確的，現在您無法逐項列出的機會更大），但是您也可以通過將資金投資於稅收優惠賬戶來獲得稅收減免例如退休賬戶和教育IRA。
一個更明智的計劃是為房子支付現金，投資您將用於抵押貸款的金額，讓它成長，然後睡個好覺。