出租物業 1031 交換和引導

即使債務、LTV（貸款價值）和購買價格在交易所中都增加或保持不變，抵押貸款**“啟動”是否仍被視為公認收益？**

注意：如果您不熟悉術語“引導”，請參閱下面的範例。

這個問題可能看起來很簡單，但即使是最簡單的例子也很複雜。這是一個非常接近現實生活的例子：

1. 以 165,000 美元（132,000 美元的債務/貸款）購買房產 - 80% LTV
2. 4 年後：1031 Exchange

以 280,000 美元的價格出售原始財產 -/減去約 3% 的費用 = 271,000 美元

剩餘抵押貸款 123,000 美元

淨收益為：148,000 美元 3. 以 280,000 美元（224,000 美元的債務/貸款）購買 Exchange 房產 - 80% LTV首付

為 56,000

美元首付後淨收益（啟動）：92,000 美元

重複這個例子的問題：92,000 美元的“靴子”是否被認為是公認的收益並應納稅？IE。它是否需要成為首付的一部分（因此最終貸款為 132,000 美元，就像原始貸款一樣）才能免受國會大廈利得稅的影響？如果購買價格更高，但仍然有靴子怎麼辦？IE。引導總是被認為是公認的收益嗎？

根據<https://finance.zacks.com/transfer-capital-gains-new-property-8920.html>

如果交換是純粹的並且貨幣不會易手，您可以使用第 1031 條將所有資本收益轉移到新財產。或者，如果除了財產交換之外，您還收到一筆錢，您可以將部分資本收益轉移到新財產。在這種情況下**，您需要為收到的錢納稅**。

您提取的 92,000 美元股權將被徵稅。由於您的資本收益為 ($271k-$165k) = $106k，因此交易所推遲（但未消除）未實現收益為 ($106k - $92k) = $14k - 您在新房產中的基礎將只有 266,000 美元。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/109677