美國
關於出租房屋出售前進行的基建改造折舊的問題
想像一下這個場景：
- 2018 年 - 以 100 萬美元購買複式。開始對房屋（而非土地）價值進行折舊扣除。
- 2019 年 - 各種維修 $25,000
- 2019 年 - 資本改善 25,000 美元（新爐）
- 2021 年 - 資本改善 25,000 美元準備出售（更換熱水器）
- 2021 年 - 分期銷售成本 10,000 美元
- 2021 年 - 以 110 萬美元的價格出售房產
資本改進不會完全折舊。這些部分折舊的資本改進因素如何計入銷售成本基礎……以及重新獲得折舊？
您的調整基礎是原始基礎 + 銷售費用（包括分期還包括其他成本）- 允許或允許的折舊 + 資本改進。您可以在表格 4797的第三部分中看到這一點；出租物業很可能是第 1250 節。在您的範例中，它是 106 萬美元減去折舊（希望您在爐子和熱水器投入使用後也對其進行折舊）。
因此，對於已全額折舊的基建改造，折舊回收和改造成本將相互抵消，對調整後的基礎不會產生淨影響。對於在出售前立即投入使用的資本改進，沒有折舊，並且全部金額都添加到您的基礎上。對你來說，它介於兩者之間；未折舊的淨額將添加到您的基礎上。
您將根據允許或允許的折舊支付折舊回收；它像普通收入一樣被徵稅，最高稅率為 25%。其餘的應該是長期資本收益。您提到的唯一其他費用是維修，大概您已經在附表 E 中扣除了，如果您無法全額扣除，您今年應該可以扣除。
您申報的折舊費用降低了房屋的成本基礎，增加了您所徵稅的資本收益金額（除非有任何豁免等）
因此，您的成本基礎將是房屋的初始價格（可能加上一些關閉成本），加上任何資本改進，減去任何聲稱的折舊。房屋或裝修是否全部或部分折舊都沒關係 - 它們包含在出售的資本收益中。
從本質上講，折舊只是將稅收推遲到銷售時間（除非房子是繼承的，這是一套不同的規則）。
（這不是專業的稅務建議；如果您不習慣自行使用此一般建議，請諮詢註冊會計師）