抵押貸款再融資 - 決定積分和免費
我正在為約 80 萬美元的抵押貸款再融資。這是我們唯一的/主要的房子，我們沒有任何打算在未來搬家。
有多個參數/選擇，它們讓我頭疼。
一種選擇是購買多少積分。
另一個選擇是是否進行免費再融資。（而且看起來免費選項正在增加一些成本）。
由於我們目前處於歷史最低利率，我認為鎖定我能得到的最低利率是有意義的。因此，我計劃獲得 2.375%（0.8 點 = 7040 美元）。與 2.490% 的較高比率相比，幼稚的收支平衡期似乎約為 5 年。
但後來我查看了全部結算成本，並考慮將其設為免費再融資。我可以花在結賬成本上的錢可以投資於比 2.375% 抵押貸款更高的百分比，所以對我來說不直接支付大量現金是有道理的。這裡只有兩件事困擾我：貸款變得更大（+ 19,056 美元），而積分現在貴了約 1000 美元。
每月免費支付 2.375% 的費用將是 3203 美元 - 76 美元，而如果我支付了結賬費用，我會得到 3127 美元。因此，我現在將支付 17835 美元換成 360 個月支付 76 美元，總計 27360 美元。好像還可以……
以我能得到的最低利率並使再融資免費，我是否犯了一個錯誤？
我認為我的選擇會出錯的一種情況是，如果抵押貸款利率大幅下降。但這對我來說似乎不太可能。
PS 第三種選擇是要麼只將約一半的關閉成本用於貸款，因為另一半只是預付的利息、稅款等，我將從舊託管處獲得。第四種選擇是從抵押貸款中取出更多現金並進行投資。第五個選擇是還清約 30,000 美元，並使抵押貸款成為非巨額抵押貸款，從而擴大我的貸款選擇。但我不喜歡這個選項，因為我會立即在房子裡停放大量現金。也許在 12 月，巨型限制將被提高。
我想到的所有選項：
- 用現金支付結算費用（17835 美元），減少我的準備金。月供：$3127
- 將積分成本和貸款費用 (+~$10795) 放在一起，使我的儲備保持在同一水平。月供：$3127
- 將積分成本和費用放在貸款上（+ 19,056 美元）。月供：$3203
- 從貸款中提取現金。月供：$3203
- 還清約 30,000 美元，以使抵押貸款不超額並獲得新利率。
- 等到 12 月，然後祈禱巨型限額提高並且費率仍然很低。
PPS 我真的不明白銀行用來定價的公式。我有 8 種以上不同的免費貸款可供選擇，而且它們都有不同的利率和每月還款額，這似乎真的很奇怪。
沒有免費的再融資。必須有人支付文書工作、申請費和重新評估的費用。總有人是藉款人。您可以通過為這些東西寫一張支票或更高的抵押貸款金額在收盤時付款。
購買降低利率也會發生同樣的事情。要降低月費率，您必須在收盤時支付更多費用。
這些選項對一些借款人很有吸引力，因為您不必在結賬時開出大筆支票。儘管每個月您支付的款項都會稍大一些。正如您所計算的，收支平衡可能需要數年時間。
你必須做數學，看看哪個選項適合你。
然後我看到提到了這個選項：
第四種選擇是從抵押貸款中取出更多現金並進行投資。
這意味著這是一種現金再融資。這帶來了一些稅收問題。
我假設這是美國，儘管你沒有提到這個國家。新的抵押貸款將超過購買房屋所需的金額。因此，您支付的某些利息將不能抵稅。確保您在分析中也考慮了這一點。
我也想知道將現金取出並使其成為無結算成本的抵押貸款是否有意義。最後，您決定我是從關閉時收到一張 X 還是 Y 的支票。在某些選項中，您提到保持您的儲備金不變，但在現金再融資中，您的儲備金永遠不會被觸及。
關於提現理財：
這來自美國國稅局第 936 號出版物（2020 年），房屋抵押貸款利息扣除
要完全可推導：
在 2017 年 12 月 15 日之後，您（或您的配偶，如果已婚，送出聯合申報表）用於購買、建造或大幅改善您的房屋（稱為購房債務），但前提是在整個 2020 年這些抵押貸款加上任何祖父債務總計750,000 美元或更少（如果已婚分開申請，則為 375,000 美元或更少）。
由於抵押貸款不是為了購買、建造或大幅改善房屋，因此這部分適用：
再融資購房債務。
您用於為購房債務再融資的任何擔保債務都被視為購房債務。但是，新債務將有資格作為購房債務，最高可達再融資前舊抵押貸款本金的餘額。任何不用於購買、建造或大幅改善合格房屋的額外債務都不是購房債務。
這意味著如果舊抵押貸款為 600,000 美元，而新抵押貸款為 600,000 美元，則額外的 200,000 美元債務不可扣除。為了使更多的免賠額，您必須將錢花在升級的廚房、浴室或附加設施上。該出版物更詳細地討論了與此相關的規則。
APR應該為您提供考慮積分和結算成本的總體“借貸成本”。因此，原則上，APR 最低的貸款將是“最便宜”的貸款（與借款較少相比）。
通過“無成本”結算，您實際上是在藉入結算成本，要麼增加貸款金額，要麼增加利率。
當然，這假設你手頭有現金來支付所有的交易費用，並且沒有其他高利率債務可以用來支付這筆錢。例如，當您有 6% 的汽車貸款或 18% 的信用卡債務可以償還時，花 1 萬美元將您的抵押貸款減少 10 個基點是沒有意義的（除非這些債務將在很短的時間內清償）短時間）。