購買和出租公寓的優點
這是我的情況：我不是美國公民，但我在 F-1 簽證下在這裡學習。我的計劃是買3-4套公寓出租。我不打算申請抵押貸款，付款將全部以現金支付，並且不會在未來 10 年的大部分時間裡出售房屋。目標公寓大約在 10 萬美元到 15 萬美元之間，大部分是 2 臥室 2 浴室公寓樓（在匹茲堡市，準確地說是靠近匹茲堡大學和卡內基梅隆大學。我的計劃是將它們出租給正在學習的學生在任何一所大學）。每間房子的租金在 1000 美元到 1500 美元之間，平均在 1200 美元左右。現在我有一堆問題，我對他們的答案有一些看法，但我真的不知道我是否正確：
- 我應該期待什麼樣的稅種？如果我錯了，請糾正我，但每所房子的房產稅約為市場價格的 2%（大約 2.4k），而聯邦所得稅約為收入的 25%（因為它把我推到了第三檔） ) 這將是 $3.6k ($14.4kx 0.25)。假設不會有任何其他稅收成本，這讓我每間公寓每年只有 8.4 萬美元（大約）。
- 保險費用如何計算？我不知道，但我假設這也是一個關鍵角色。
- 房價上漲將如何成為另一種收入來源？匹茲堡的房價預計將上漲 6.1%，這幾乎都是純利潤。有什麼我沒有考慮的嗎？（除了房產稅的小幅增加，它將隨著租金的增加而被抵消。租金的增加也會略微增加聯邦稅，但這確實是微不足道的，所以總的來說它應該是純收益）
如果我計算有誤，請告訴我，但我一年的預測是每所房子大約 8400 美元（假設不需要維護）
卡內基梅隆大學 (CMU) 和匹茲堡大學 (Pitt) 的學期結束日期不同，但相差不到一個月。兩者都有暑期課程，但大多數學生不會在暑假期間留下來。你可以在夏天租房，但價格會下降很多。暑假期間，有 30 到 4 萬名學生在兩人之間離開。全年只剩下十到兩萬，而且並非所有這些都在奧克蘭（大學所在的匹茲堡附近）。奧克蘭的許多房東都有同樣的問題。你的競爭對手會降低他們的費率，試圖在夏季獲得一些租金。
這也意味著您必須處理八個月、九個月和三個月的租約，而不是一年，當然也不是多年租約。你是對的，你不必購買最新的電器或最好的飾面，但你仍然需要更換破損的門窗。此外，電器和管道需要大部分工作。熔爐需要產生熱量並分配熱量。如果有黴菌或黴菌，你將不得不照顧它。你不能指望學生這樣做。因此，您必須徹底清潔租戶之間的房屋。
學生可以在寒假離開。如果有問題，管道可能會凍結和爆裂等。由於它們不存在，所以它們不會在事情破裂時通知您。
學生在學期中輟學並搬出。發生這種情況時，您可能無法更換它們。如果你在兩間臥室裡有三個人，其中兩個可能處於戀愛關係中。二十歲之間的浪漫關係經常結束。你的三個人下降到兩個。在這種情況下，您的追索權是驅逐剩餘的租戶並起訴違約。但是，如果您這樣做，則在新學期開始之前，您可能無法更換租戶。最好的辦法是起訴離開的人並接受其他兩人的較低租金。但您可能無法獲得剩餘租約的全部租金。起訴貧困學生不是致富之路。
匹茲堡的房價預計將上漲 6.1%，這幾乎都是純利潤。
我不具體了解匹茲堡，但在全國市場上，房價大約是 2004 年的水平。價格從 2004 年到 2007 年持平到上漲，然後從 2007 年到 2009 年急劇下降，從 2009 年到 2009 年持平到下降2012年，最近幾年有所增加。現在的價格與租金的比率與 2003 年一樣高，並且高於 20 年前的水平。也許價格確實會上漲。或者，也許我們達到了新的 20% 的下降。我不會依靠這個來獲取利潤。如果你得到它很好，但不可靠。
我不會依靠對中產階級住宅的估計來適用於基本上是貧民窟的公寓。平均 6% 可能是一個地方增加 15%，而另一個地方減少 3%。帶有新電器和精美飾面的漂亮住宅可能會增加 15%。凌晨 2 點以後學生聚會的街區中的破舊房屋可能不會增加。
匹茲堡市和阿勒格尼縣都收取財產稅。學校和圖書館收取單獨的稅款。該市提供了一份工作表，估計價值 125,000 美元的房產應繳納 2860 美元的稅款。聽起來您沒有資格獲得宅基地或高級稅收減免。房地產經紀人應該能夠告訴您他們出售給您的房產的目前評估和稅收。
您應該可以致電當地的保險代理人，了解房東可以購買哪些保險。還有由租客支付的租客保險。一些房東要求租戶在租房前出示保險證明。不確定這在學生公寓中有多普遍。