在搬到我們現在的位置之前，我和我的妻子住在一間臥室的公寓裡。我們繼續擁有這套公寓，欠它大約 8 萬美元。我們獲得了足夠的租金收入，可以在扣除公寓費、管理費和抵押貸款利息後賺取利潤。

現在我們擁有一個更大的房子，我們正在尋找搬家。我的很大一部分很想再次成為房東。然而，我們欠的財產要多得多（比如 37 萬美元）。我們不在水下。我們可以賣掉，要麼收支平衡，要麼賺點錢。但是，考慮到 6% 的房地產經紀人費用，可能會支付某人的交易費用等，出售似乎很昂貴。

所以我很想再把它租出去。我將成為兩處房產的房東。但是，我們最終要搬到哪裡，我想買個房子。擁有這兩個帶有抵押貸款的房產會影響我為另一套房子融資的能力嗎？我會被視為過度擴張嗎？或者，租金支付這些抵押貸款的事實是否意味著我仍然可以獲得第三套房子的融資？

我是不是讓自己和我的家人過度暴露在風險之中？一個小公寓是一回事，一個我們欠年收入兩倍的房子是另一回事。

即使在房地產崩盤之後，也有銀行在我將分享的規則之外放貸。

完全合格的抵押貸款通常以 28/36 的債務與收入比率執行，其中 28% 的月總收入可用於抵押貸款、財產稅和保險，而 36% 是每月總債務（包括抵押貸款）等）加上汽車貸款學生貸款等。與這些比率相比，潛在的總貸款較少。銀行可能會允許 75% 的月租金，因此在租金開始盈利之前，即使剛剛收支平衡，它們也可能看起來是虧損的。這只是一個概述，每個銀行可能會有所不同。

有幾個問題需要考慮：

資本收益排除

當您出售您的主要房屋時，美國國稅局會為您提供50 萬美元的收益豁免（已婚、共同申報）。如果您決定現在不出售您目前的房屋，並且您隨後不在所有權/使用測試範圍內，那麼您在出售房屋時可能需要對任何收益徵稅。

債務/收入比率

與其擔心您的淨債務，不如關注您每月的債務支付情況。一般來說，您的債務償還額不能超過您月收入的 36%。如果您可以為您目前的房產找到一個租房者，那麼您的下一個（第三個）房產可能會達到這個比例。

此外，在計算 36% 的數字時，只考慮了預期月租金收入的 75% 。

風險

（這不是您面臨的風險的詳盡清單）。

最大的風險是如果您或您的配偶發現自己沒有收入（例如失業、事故/受傷、沒有房客），那麼您可能會因每月償還債務而受到傷害。您需要確信自己可以償還所有債務。我聽到的一個好規則是有能力償還 6 個月的債務。這可能並不一定意味著手頭有 6 個月的現金，而是通過個人信貸額度、資產借貸、出售股票/投資等來獲得這筆錢。

如果租戶起訴您、損壞財產等，您還想確保您的保險單完全覆蓋您。您也不希望面臨因歧視而被起訴的情況。聘請物業管理公司來處理這些事情可能是一個很好的安心。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/14990