有沒有類似房地產回報的工具？
我想將我的部分投資組合從股票轉向房地產。我發現，如果我直接購買房地產，我可以預期年回報率約為 10%。
購買實物財產的問題在於它們缺乏流動性，因此如果我在某些財產上投資 6 萬美元，我就無法將它們用於其他任何用途。而且不能保證我什至可以拿回任何錢。
我也不想浪費我的時間把人們踢出去，讓他們付錢等等。
從邏輯上講，我研究了房地產投資信託基金。它們聽起來好像幾乎擁有房地產的所有好處，而且並發症更少。我還可以藉出他們的股票以獲得額外收入並將其用作保證金。
然而，他們列出了一些聽起來很可疑的風險，我認為我不應該為此煩惱。
我不明白為什麼利率上升會以任何重大方式影響回報和麵值。他們引用了槓桿，但如果他們使用槓桿，那麼回報應該遠遠高於他們實際提供的回報，這與物理屬性大致相同。
是否有任何種類的房地產投資信託基金更像實際物業？這意味著它只容易受到房地產價格和租金需求的影響。
與自己購買房產類似，如果沒有槓桿作用，REITs 就無法獲得良好的回報。如果您僅以 100% 現金購買投資物業 - 10% 的投資回報率很可能是一個非常非常樂觀的情況。如果您使用槓桿（即：取出抵押貸款） - 您很容易受到利率變化的影響。
房地產投資信託基金一直在投資房地產。他們自己也投資抵押貸款（在美國，這是房地產投資信託基金唯一可以持有而不會被取消資格的證券）。你不能指望所有這些都是現金，必須涉及貸款和融資。當利率上升時——融資成本上升。這導致淨收入下降。簡單的數學。
在美國，投資 REIT 與直接持有房地產相比，還有一個額外的好處：稅收。
REITs 支付股息，具有優惠（如果符合條件）稅收。如果您持有基金足夠長的時間，您將支付股息的資本利得稅。
如果您直接擁有出租物業，您在所有費用後的收入按普通稅率徵稅，通常會更高。
此外，正如您所提到的，您可以將它們用作保證金，而且它們比直接持有房地產更具流動性。更不用說您不需要處理租戶或沒有租戶的時期，或者當地房地產市場的儲罐（而房地產投資信託基金通常在其持有的房地產種類和區域方面非常多樣化）。
另一方面，如果您擁有房地產，您可以以低於保證金的利率利用它（使用 HELOC 等），並且在股市崩盤（房地產投資信託基金有些容易受到影響）的情況下，它提供了一些安全網。
如果需要，您也可以住在您的房產中，這是 REITs 很難做到的事情……