如果我需要進行大修，將非投資房地產轉換為出租是否有利？（美國/密蘇里州）
2009 年，我作為首次購房者通過 FHA 貸款購買了一座小型（850 平方英尺）房屋。後來，在 2013 年，我度過了一個瘋狂的月份，我接受了一份州外的工作，並立即得知我的婚姻已經結束。我認為換個地方會很好，所以我繼續新工作，把我的家庭保險改為房東保險，然後搬出州。當時我對搬家毫無準備，留下了相當多的財產。大約 6 個月後，我讓一個朋友搬進了我的空屋；對他來說，這是一種廉價、靈活的安排，可以讓他改善財務狀況，而對我來說，我為我的資產和一小筆租金找到了看管人。他像室友一樣付錢給我，支付了一半多一點的抵押貸款。
我們已經有這種安排大約 2 年了。我確定我同意保險（房東政策），並且我的州/縣（MO / Greene）不區分自住與否……住宅以一種方式徵稅，商業是另一種方式。我已經打電話確認了這一點。此外，我的貸方告訴我，我還讀到我的抵押貸款允許我在我住了必要的時間後租用房子，這是我所擁有的。所以我比較確定我的安排是合規的。
這把我帶到了現在。隨著時間的推移，我對房子做了足夠多的小改進，形成了一種觀點，即它的形狀很糟糕，需要修整。
一些例子。1）它有三層帶狀皰疹..！2）它需要更新電氣面板，這將需要移動氣象頭！3）有一些沉降的證據——部分原因是我敢肯定三層木瓦的重量——我懷疑它需要基礎維護，希望只有五六個放置良好的螺旋千斤頂，但可能更糟. 最後，如果基礎工作修復了一些非水平區域，4) 它需要一個新的前門，因為它已被黑客入侵以容納不穩定的框架。我敢肯定地基工作也會導致一堆小問題……幹牆接縫裂縫、灌漿裂縫、油漆等。
雖然我真的更願意賣掉它並完成，但讓我們假設這不在桌面上……如果沒有其他原因，我還沒有準備好讓我的朋友無家可歸。
所以我的問題是，我是否應該停止將其視為個人資產並開始將其視為投資財產？（我的朋友無法支付公平的市場租金會不會是個問題？）
如果重要的話，我的貸款是 62k；房子的價值是 59,5，而我在紙幣上的剩餘價值是 49720。
恐怕它所需要的工作成本與財產的價值相比是荒謬的，但與一輛破舊的汽車不同，你不能只是把它報廢然後走開。如果將其轉換為真正的租賃不是我的最佳選擇，我將不勝感激任何我沒有考慮過的替代想法。
我想你在這裡可能有一個很大的誤解。你已經出租你的財產兩年了，現在。稅法中沒有專門的“室友”條款；室友是租房者，他們支付的租金就是租金收入。（如果他們是你們都從第三方租來的房產的室友，那就不同了。）
有關該主題的更多詳細資訊，請參見第 527 號出版物第 4 章（搜尋“出租部分財產”）。你應該：
- 將您從室友那裡收到的租金申報為租金收入
- 確定你的室友擁有的房子的使用份額（即，如果你是真正的室友，你可能每個人都有 50% 的房子，所以 50% 是他的）
- 根據 (2) 劃分費用。同樣，如果您是合適的室友，您可能會將取暖等費用分成 50%，一半用於租金，一半用於正常（不可扣除）費用。
您還可以考慮“不以營利為目的出租”部分，這可能更接近您的實際想法——從“以營利為目的的出租”變為“以營利為目的的出租”。不為盈利而出租意味著您可以報告您的 1040，而不是送出附表 E，但這確實意味著您實際上必須不賺錢（請記住，用於支付抵押貸款的一些錢在這方面是不可扣除的的東西，因為它是你的財產，你會拿回這筆錢，大概，當你賣掉它）。
如果這就是你要問的，聽起來這只是錢的問題。你要開始賺錢了嗎？或者，您是否要開始進行足夠的重大升級/等？證明減稅的合理性？您應該仔細考慮實際的具體數字，可能在熟悉此類情況的註冊會計師的幫助下，然後做出能夠為您帶來最佳結果的決定（請記住，可能會產生長期影響）從非營利性轉變為營利性租賃待遇）。