美國
如果我搬進自己擁有的房子，但允許現有租戶留下來，我可以開始部分避免資本收益嗎？
多年來，我一直有同樣出色的房客。我確實意識到，我無法避免在那段時間積累的房屋升值的資本收益。
但是，如果我搬進來作為我的主要住所但繼續租給他們呢？這是一個非常大的家，所以它實際上感覺有點像“只是我”的浪費。但是，我是否能夠啟動最低 2 年的主要居住時間來避免從我搬進來開始就會發生的資本收益？還是只是部分結果——由我個人佔用的房屋比例決定？
被排除在外的資本收益不是您居住在該物業的每個日曆日，因為沒有人可以真正將您的收益歸因於特定日期。相反，它正在按比例分配。
例如，您在該物業中居住了 2 年，並在自己搬入之前將其出租了 8 年。因此，根據 Sec. 可以排除 20% 的資本收益。121，而 80% 不能。見 26 USC 秒。121(b)(5)(B)和相關的 IRS 指南。
對於您的問題，它是您主要居住地的時期很重要。您仍然需要對租賃部分進行折舊，並且根據 Sec. 2 不排除折舊回收。121個。
“第 121 條……排除允許您從應稅收入中排除 $ 250k ( $ 500k，如果已婚共同申報），如果您在過去五年中的兩年內作為業主居住在該物業中，則可以獲得資本收益。”
“好消息是，您可以將第 121 條的排除適用於您擁有的房屋部分，但您將無法將其適用於出租的房屋部分。” https://www.biggerpockets.com/blog/2016-02-21-tax-implications-house-hacking