我剛在華盛頓開始了一份新工作，想買我的第一套房子。我有幾個問題，我能得到的任何幫助將不勝感激
**背景：**我剛在華盛頓市中心找到一份新工作，我有興趣購買我的第一套房子，因為利率很低，而且我的信用很好（750-ish）。我一年賺130K。我有學生貸款債務，但沒有信用卡債務，也沒有汽車貸款。我是一名退伍軍人，所以我可以使用 VA Home 貸款。（為簡潔而編輯）
**問題#1：**我主要擔心的是我只是不知道我會在這裡待多久，因為我不知道我是否會喜歡這裡（即我沒有計劃，我只是看看情況如何），而且我知道如果您不安定下來，購買通常是個壞主意。我為承包商工作，因此出於多種原因我最終可以搬家。
我想弄清楚的是，儘管我不確定，如果我購買了一個可以遠端租用的城市公寓，如果出現問題並且我決定搬出去，是否可以安全購買。我總是聽說如果你不呆很長時間，買東西會有多糟糕，但對我來說，我只是不知道我是否會呆很長時間，而且我不想錯過一個利率很高的好機會這麼低。最重要的是，據我所知，租金據說比在 DC 購買貴 32%（編輯：舊數據，2018 年是 28%，如果我理解正確的話），所以這讓我更加質疑事情。
**問題2：**由於我沒有首付，我的抵押貸款付款可能會高於我的租金價值。我在另一個文章中讀到了一條評論，這並不一定意味著我正在賠錢。解釋是這樣的：“即使租金-費用<抵押，只要租金-費用>利息，您仍然可以盈利。” 有人可以簡單地向我解釋一下嗎？
**問題 3：**我了解到房價正在上漲，因為庫存難以跟上從新政府工作崗位和新亞馬遜倉庫/總部搬入的新人的供應，主要是因為 DC 對如何操作的奇怪限制高樓可以。作為投資者，我應該如何看待這件事？價格會上漲聽起來不錯，但如果通過新法規取消這些限制，那真的會很糟糕嗎？
很難建議另一個人應該做什麼，因為這將取決於很多因素。但是，至少要確保您了解您所承擔的風險，以免您措手不及。
除非您打算在某個地方呆幾年，否則傳統觀念是不買的原因是買房子很貴。你有買方和賣方的代理費，通常是購買價格的 6%，還有幾千美元的抵押貸款發起費等。一般來說，需要幾年的房產升值才能支付在你收支平衡之前的那些事情。如果您有少量首付並且您有 30 年的抵押貸款，那麼您在頭幾年不會有很多股權。如果你運氣不好，房價下跌，你的欠款很容易超過房子的價值。在這種情況下，你可能需要拿出 15 或 20,000 美元才能賣掉房子，償還銀行，然後一無所有。
但是，正如你所說，如果你需要搬家，你總是可以選擇出租這個地方。確實如此。但是你有更多的考慮。
- 你提到了一個公寓。大多數公寓協會都限制了建築物中可以同時出租的單位數量。根據建築物現在與該上限的接近程度以及其他業主的情況，請注意您可能無法在幾年內出租您的公寓。
- 如果你出租你的公寓，如果你在公寓裡沒有任何收入，比如 6 個月，你還能生存嗎？租戶停止付款（但銀行仍然想要他們的錢，您仍然需要支付維修費用）並且驅逐他們需要時間（特別是在華盛頓特區等具有相對租戶友好法律的城市）。如果在那之後您需要拿出幾千美元進行維修，然後才能將這個地方出租給新租戶呢？聽起來您目前沒有大量資產，因此這是一個嚴重的問題，除非您計劃能夠節省大部分薪水以建立儲備。
- 如果你出租你的公寓，無論你搬到哪裡，你都可以買一個新地方嗎？銀行只會計算您從公寓獲得的租金收入的一小部分（他們希望確保如果您運氣不好並且您的租戶停止付款，他們會得到回報）。如果您必須支付兩次抵押貸款，那將很快耗盡您的工資並消耗您的財務緩衝。
- 如果您要遠端出租公寓，您打算花多少錢讓別人為您管理物業？
就個人而言，我的偏好是保持我的選擇開放（但我在財務上相當保守）。如果你租了一年，你總是可以在那個時間結束時重新考慮購買。一年後，您將更好地了解您的預算是多少（您節省了多少，花費了多少等）。您將對當地房地產市場有更好的了解。您將有足夠的時間進行研究。而且您可能會更好地了解您是否有興趣在該地區停留一段時間。如果你現在正在進行重大的個人轉變（從軍隊和/或大學轉為平民就業，搬到新城市等），那通常不是做出巨額財務承諾的最佳時機。
是的，現在利率很低。而且完全有可能在一年內更高。但多年來，按照歷史標準，利率一直非常低。除非經濟表現良好以至於他們擔心通貨膨脹，否則美聯儲不會大幅加息。雖然對未來沒有任何保證，但美聯儲在一年內試圖刺激經濟的可能性似乎遠大於他們試圖減緩經濟增長的可能性。換句話說，利率可能會更高（或者可能更低），但不太可能從 2008 年的 3% 上升到 6% 或 2000 年的 8%。
我建議放慢速度，除非您非常熟悉華盛頓都會區。我住在弗吉尼亞州北部，我一生都住在華盛頓特區。
在華盛頓市中心工作的人可以住在該地區的任何地方。許多人使用公共交通工具。除了地鐵，還有許多其他選擇，包括從 MD 和 VA 出發的通勤鐵路、來自多個縣的通勤巴士、可以進入地鐵或直接前往市中心的區域巴士網路。還有那獨特的彈頭線系統。在您的辦公室中認識從 Frederick MD 和其他從 Fredericksburg VA 上下班的人並不罕見。即使是那些將在未來 10 年內被雇傭到亞馬遜新地點工作的人，也可以住在該地區的任何地方。
您可能會發現更容易選擇適合您作為居住者的地方，然後在您了解該地區後作為房東。
關於 VA 貸款的幾項注意事項。確保您了解您必須在該地方居住多長時間才能將其變成出租屋。還要了解這筆貸款將如何影響您獲得另一筆貸款的能力。可以有多個貸款，但資源不是無限的。
現在談談你的另一個問題：
即使租金-費用<抵押，只要租金-費用>利息，您仍然可以盈利。
當您是房東時，稅收和利潤可能看起來很奇怪。
如果您收取更多租金，那麼您認為這很好，我正在賺取利潤。然後，當您計算折舊時，您要麼減少與此利潤相關的稅款，要麼在 IRS 看來您將產生損失，這將減少您的整體稅款。
要是這麼簡單就好了。是的，您不需要為租金收入納稅。扣除費用後，您需要為結果納稅。所以你可以減去公寓費、財產稅、房主保險、維修和保養。但是你不減去整個抵押貸款，你只減去付款的利息部分。原因是貸款收益不計入收入，所以償還本金不計入扣除。
然後考慮折舊。
有可能出現負現金流，但美國國稅局仍將其視為盈利。
所以人們說，如果租金 - 費用 > 利息，你就是在賺取利潤，但這只有從長遠來看才是正確的，如果房產價值增長，並且你可以維持每月現金的消耗。
另一個考慮因素。做長途房東更貴。您需要花錢請人來管理財產並處理問題。