如何正確說明租戶可以選擇購買的租賃物業
我是一個遺產的個人代表，情況如下：
- 稅收評估為 100,000 美元的房產
- 擁有多年租約的租戶，總“租賃費”為 25,000 美元
- 在租約期間，租戶有一個（單獨的）選擇權以 50,000 美元的價格購買該物業
- 所有租賃付款都會將期權購買價格降低相應的金額。
作為個人代表，我需要為遺產中的這些資產分配一個價值，而不考慮“收集的可能性”。我假設這意味著我應該假設租戶支付了全部租約金額，然後在租約結束時執行選擇權。
我還試圖在我的個人理財軟體中跟踪初始值及其變化。
到目前為止，我還不能完全確定哪一組複式記賬賬戶會正確顯示一個值。我的直覺是，租賃是一種資產，但有一些東西抵消了它的全部價值，因為租賃付款會降低期權購買價格。同樣，期權本身是一種資產，因為它會產生 50,000 美元，但它會以某種方式被抵消，因為行使期權會導致財產被出售。
我將不勝感激有關如何正確評估和跟踪這一點的任何指導。
只是用房地產清單中實際送出的內容來結束這一點。
首先，在遺產所在的州，為了編制遺產清單和為資產分配價值，房產稅評估是可接受的“公平市場價值”。
這房子是按公允市場價值估價的，我沒有根據房產稅評估。由於租賃付款直接降低了期權價值，該租賃沒有被賦予任何價值。該選項未賦值。相反，將房屋價值限制為期權價值的是房屋的“產權負擔”。
所以房子的淨值是房地產存貨中的期權價值。
任何讓某人對您的財產做某事的事情對那個人來說都是一種資產，對您來說是一種責任。因此，租賃和選擇權對租戶來說都是資產，對遺產來說是負債。遺產擁有的唯一資產是房產和 25,000 美元的付款（現金或應收賬款，視情況而定）。
該遺產幾乎可以保證最終不會超過 5 萬美元；如果房產最終價值超過這個值（加上交易成本），租戶不買就是愚蠢的，如果它最終價值更低（這將需要大量的過度評估和/或房地產市場的災難性事件） ，那麼遺產將留下價值低於 50k 的財產。
由於您在租約結束時獲得了其中的 25,000 美元，如果您想要以現值計算，則必須進行時間貼現，並且如果在租約期間收到另外的 25,000 美元，那麼您會有更多（和更複雜）的時間折扣。
最簡單的會計方法是將貼現的 5 萬美元作為流動資產，忽略財產本身的價值，因為您不再對它有任何要求（在租賃期間，租戶有權使用它，最後租約中，幾乎肯定會被購買），如果房屋價格低於 5 萬美元，則將其視為費用。一個稍微複雜一點的版本是估計這個損失的期望值（（50k-x）（p（x）的積分）從0到50k，其中p（x）是房子價值x美元的機率) 並將其添加到 $50k（這將是一個負數，因此添加它會減少金額）。
如果你想要真正的花哨，你可以將房產作為資產輸入，為其設置一些價值（評估將是一個候選人，但正如Pete B.所說，評估與市場價值不一樣），然後評估選擇購買。弄清楚房產的市場價值並非易事，而弄清楚房產期權的市場價值則更加困難；這不像是人們在您的財產上交易期權的市場。另一方面，到目前為止，它的價值幾乎完全取決於財產的價值。由於房產是資產，而期權是負債，任何超過 50k 的價值都會被抵消（房產價值更高意味著期權也價值更高，對您的總價值的影響可以忽略不計）。