我和我的兄弟應該如何安排我們的房地產購買？
目前，我和我的妻子以每月 1000 美元的折扣（略高於他的抵押貸款）從我兄弟那裡租房。他想在街對面買房子，但由於他有太多其他租金，他最終沒有獲得信貸融資。他問我們是否想在這筆交易中與他合作，這樣我們就可以擁有房屋的所有權，而他仍然可以獲得另一處（部分擁有的）房產。我們真的很喜歡它並且寧願住在那裡，雖然我們不打算購買幾年，但我們喜歡支付（大致）相同並擁有而不支付首付的想法（我們寧願支付首先減少學生債務和其他貸款）。
他提出支付首付，我們將獲得融資。我獲得了 FHA 貸款的批准，首付為 3.5%。我們買的房子正好超過 200,000 美元，這意味著他只需要放下（作為“禮物”）大約 7000 美元。雖然他願意支付更多，但我認為總體回報率會降低，所以這似乎是最明智的。我們將獲得融資併計劃支付抵押貸款和所有公用事業等，因為我們住在那裡，但如果需要，他還提出支付一些抵押貸款以使其公平。
您建議按多少百分比分配所有權和未來費用？通常情況下，現金/融資合作夥伴關係將是 50/50，但由於它只是 3.5% 的首付而不是 20%，這仍然公平嗎？此外，我們正在享受住在那裡的好處，所以我們不應該付出更多嗎？75/25% 的拆分會更好嗎？或者，我們可以做些什麼（讓他支付一些抵押貸款）來抵消成本並仍然保持 50/50% 的交易（這是我更喜歡的）？我會喜歡關於如何建構交易的一些不偏不倚的意見。我們計劃先與註冊會計師和房地產律師交談，然後將所有內容都寫下來，但我想調查公正的個人（智者所羅門），以幫助我們決定如何分割這個嬰兒。我們都覺得我們在幫助對方（因為我們是），
因為這個問題似乎會一直存在，所以我會將我的評論充實為一個實際的答案。如果這不能回答您提出的問題，我深表歉意，但我相信這些是真正的問題。對於您提出的實際問題，我在下面進行了解釋和加粗：
- 首先，在某些階段不要在沒有與律師交談的情況下進行房地產交易[注意：房地產經紀人不是律師]。
- 其次，與與家人的所有交易一樣，一切都以書面形式進行。當有人記錯交易並希望將來改變條款時，感情會受到傷害。現在冷酷計算，把所有進出的錢都詳細列出來，可以讓你免於將來失去兄弟。
- “我哥哥要不要給我錢作為首付，剩下的錢我在銀行融資？”
如果銀行不知道這是正在發生的事情，這就是欺詐。將某物稱為“禮物”，而實際上它是對“您的”房屋的部分所有權的付款，這是欺詐行為。這裡似乎沒有任何辯論（儘管我不是律師）。
如果銀行知道這就是正在發生的事情，那麼您也許**可以這樣做。但是，銀行不太可能允許您為您不會完全擁有的房屋申請抵押貸款。通過讓您的兄弟分享房屋的未來價值，銀行可能無法在不與兄弟抗爭的情況下取消整個房屋的贖回權。因此，他們希望他獲得抵押貸款。他無法獲得另一筆抵押貸款的事實意味著（a）銀行可能根本不願意讓他參與，並且（b）不進行欺詐變得更加重要！你實際上是在欺騙銀行，讓銀行認為你有錢支付首付，而且你的兄弟也沒有參與其中！
現在，對於手頭的實際問題 - 我只回答不符合上面列出的陷阱的其他交易：
- “我和哥哥應該為這個共同投資付出多少？”
這是一個非常困難的問題 - 當房子的價值下降並且他想賣掉但你想住在那裡時，你和你兄弟的關係會發生什麼？當市場發生變化並且你們中的一個人覺得自己得到了一筆不公平的交易時怎麼辦？
你不知道房地產市場將走向何方。作為一種可能可以接受的投資（因為風險是回報的一些基礎）。但是當你住在那裡並且他只承擔風險時，這種風險對他來說可能是不公平的。他今天可能不這麼看，雖然他很樂觀，但如果明天市場崩盤呢？
無論協議條款是什麼，都以書面形式提出，最好讓律師查看。考慮所有情況，例如如果你們中的一個人想要出售，另一個人是否有權延遲或買斷你。或者如果你想買另一個怎麼辦？等等等等等等。這裡要列舉的條款太多了，這就是你需要找律師的原因。
雖然我同意現有的大量評論和答案，即您不能告訴貸方 7000 美元是禮物，但我確實認為您可能會幸運地找到可以幫助您集體獲得貸款的抵押貸款經紀人。（如果沒有人願意，您可以考慮作為有限責任公司或其他形式的公司。）也就是說，你們每個人都將成為房屋的所有者並出現在抵押貸款上。IIRC，只要首付只來自集體集團，集團整體的收入負債率在可接受範圍內，且集團最強信用等級良好，應該能找到貸款. （你可能需要一份正式的所有權協議才能讓貸方接受。）也就是說，我不知道你的收入是否會超過你的兄弟'
至於如何建構公平交易，我認為你們兩個同意並書面記錄下來的都可以。如果你們每個人都認為自己在幫助對方，那麼在我看來，出售房產的利潤分成 50/50 似乎是合理的。我建議您實際上在您的書面文件中包含一個已定義的最長所有權期限（例如 5 年或 10 年等），並解釋如果一方此時不想出售而另一方則將如何解決問題一邊做。
請記住，您同意作為所有權的任何百分比都不會影響貸方對付款要求的看法。貸方將考慮該集團的每個成員對貸款完全和獨立地負責。也就是說，如果你的兄弟發生了什麼事，或者他只是對你發火，你將被 100% 的貸款所拖累。反之亦然。你的書面文件應該記錄如果你們中的一個人在支付商定的金額時會發生什麼，但仍然希望在出售時擁有所有權份額。
也就是說，如果您想在分配所有權方面做到數學上的公平，您可以執行以下操作來嘗試將各種問題納入資金流：
- 計算出房產的每月支出（抵押貸款、利息、保險、維護儲蓄等）
- 將其分成兩半，以便從 50/50 的所有權和財務責任分割開始
- 將您兄弟的首付金額作為貸款（按抵押貸款利率，或你們同意的任何利率）攤銷在房屋的預計所有權期限內，以便每月獲得相當於他首付的金額
- 從他的一半支出中減去它，然後將其添加到您的支出中（他和您的部分之和仍應為您在上面第一步中計算的每月支出值的 100%）
- 找出以目前市場租金計算的房屋合理回報率。將該百分比乘以 50% 乘以您在上面計算的每月總支出。這實際上是他的一半房子每月為他賺取的利潤。
- 從他的身邊減去那個數額，然後再把它加到你的身上。
- 現在，你們每個人每個月都有一筆要支付的金額，其中考慮了 50/50 所有權起點、首付金額的分割以及您為住在那里而向他支付“租金”這一事實。
- 鑑於您已經公平地分配了這些因素，任何不可預見的、不可預測的特殊費用應該在你們之間按 50/50 分配。或用於以合適的方式調整未來的付款。
上述的好處是，如果你們中的一個人想要擁有更多的財產，您可以從不同的所有權分割（34/66、25/75 等）開始。