離開大學想買房怎麼辦助學貸款？
我目前正處於大學的最後一年，我正在考慮什麼時候應該買房。
幾個要點：
- 大四（2014年5月畢業）
- 已經接受了每年 7 萬美元的報價
- 學生貸款總額約為 52,000 美元
- 學生貸款是我唯一的債務
- 每月還款額估計約為 $620-$630 每月
幾年來，我畢業后買房的計劃一直是繼續我的生活水平，並在存下首付之前還清學生貸款的每一分錢。我的目標是在兩年內完成，但最多可能需要三年。
然而，目前的抵押貸款利率趨勢讓我認真考慮畢業後儘快買房，以利用較低的利率。
由於每月支付學生貸款，由於我將支付的債務總額，與我還清貸款相比，我可以藉入抵押貸款的金額有限。如果我可以將學生貸款的每月還款降低到每月 500 美元左右，那麼債務不會影響我可以承擔的金額，因為它屬於我可以用於抵押貸款的收入金額之間的差距（~ 28%）和可用於總債務的金額（~36%）
- 如果我為學生貸款支付額外費用，有沒有辦法將我的每月付款調整為新的欠款？例如，如果我湊齊 10,000 美元並將其用於我的學生貸款，我可以要求重新計算我的每月還款額，以便根據目前的欠款金額計算嗎？我也可以通過延長我的付款來實現這一點，這樣我的最低付款額會更低，但我寧願只是通過還清來做到這一點。
- 我看到的貸款要求之一是兩年的工作經歷。我在網上看到幾個消息來源說，只要是在同一個行業，實習對兩年的歷史都很重要。誰能證實這一點？當我畢業時，我將全年在同一家公司實習 3.5 年（不僅僅是在暑假期間），而且我將在同一個地方全職工作。
- 如果我帶著錄取通知書和類似的問題進入，抵押貸款官員會和我交談嗎？我是否需要預約與信貸員交談，或者通常有一個可用的？
您可能會說，這不是我有很多經驗的領域。如果您看到我明顯忽略的任何內容，請告訴我。
**注意：**這篇文章讀起來好像我是一個 22 歲左右的單身漢，但我花了很長的路去上學，現在 27 歲，有妻子和孩子。她和我們的孩子呆在家裡，沒有收入。我們儿子上學後不久，我們打算再生一個，她繼續留在家裡，所以暫時不考慮她的收入。
簡明扼要地回答您的問題：
- 取決於貸款和銀行；當您通過將預付款餘額應用於本金來“加速”償還貸款時，您的每月還款額可能會減少。然而，大多數貸款類型的標準做法是加快還款時間表；你每個月都不會少付錢，但你會更快還清。
- 對於抵押貸款，我既不能確認也不能否認實習算作該領域的工作經驗。這聽起來合乎邏輯，特別是如果它是帶薪實習（在這種情況下，你會稱其為“工作”），但我不能確定，因為我不知道有誰在沒有積累必要的情況下獲得抵押貸款畢業後的工作經歷。
- 信貸員會很樂意與您交談並回答具體問題，但如果您今天進去，沒有信用記錄（學生貸款可能甚至還沒有進入還款）和很多未知數（offer 可以撤銷，例如），您幾乎肯定會被拒絕抵押貸款。銀行將需要證據證明您會隨著時間的推移償還債務。一筆 10,000 美元的貸款付款雖然很重要，但就您的信用記錄（和信用評分）而言只是一筆付款。
現在，再進行一些現實檢查：
- 每年 7 萬美元不是你要帶回家的。作為沒有受撫養人的單身人士，您將按可能的最高預扣稅率徵稅。根據您居住的州，您對 7 萬美元的有效稅率可能高達 30%（包括所有工資稅/SS 稅，適用於 1099 收入者和/或有所得稅的州的僱員），所以你實際上每年只帶回家 42k，或者如果你每兩週收到一次工資，大約是 1,600 美元/薪水。為此，為您的團體醫療保健計劃添加一個體面的部分（截至 2014 年，您將需要購買或另外支付 2500 美元 - 實際上是總收入的另外 3% - 稅收）。即使現在有了你的第一份工作，你至少應該嘗試在 401k 或 IRA 中存一筆可觀的零錢作為退休儲備金。
- 學生貸款，從你離開學校後大約 6 個月開始，在接下來的 10 年中，每月支付的費用約為 555 美元（如果全部是斯塔福德貸款，在子/取消子之間分配 50/50；這可能是一樣多對於所有未訂閱的斯塔福德，每月 600 美元，或私人貸款 700 美元或更多）。如果您打算在兩年內償還所有這些費用，那麼您正在考慮支付 2500 美元/月的費用，而每月只需支付 700 美元即可支付所有賬單和費用。有了一個 3 年的回報計劃，你每個月都會把你的兩張薪水中的一張轉給學生貸款服務商，這對於單身漢來說是可行的，但仍然相當緊張。
- 您的抵押貸款付款並不是您為您的房子支付的唯一付款。如果您獲得首付 3.5% 的 FHA 貸款，貸方將要求 PMI。市/縣可能會對土地和建築物的評估價值徵收財產稅。貸方可能會要求您購買具有最低可接受承保範圍和免賠額的家庭保險。所有這些都將通過您每月發送的一張支票支付到由您的貸款銀行管理的託管賬戶中。我在一個主要收入來自銷售稅和財產稅而不是收入的州（德克薩斯州）支付所有這些費用，而且我的每月付款還不是簡單 P&I 的兩倍。
- 一旦你有了房子，你就會想把房子填滿。漂亮的床：床墊和框架之間可能需要 1500 美元才能買到一個漂亮的大皇后，你可以在上面舒展一下（還有女士朋友過來）。漂亮的沙發：1000美元。電視：稱之為 500 美元。這可能是你想買的最低限度的東西來代替你在大學裡生活的東西（除了新家的地板，你還有地方吃飯和睡覺），而且我們已經在談論差不多一個月的工資了，或通過幾張商店信用卡在一年內支付高達每月實得工資的 10%。盤子、炊具等只會不斷增加。是的，它們（理論上）都是一次性成本，但它們是你需要的東西，如果你整個大學都住在宿舍裡，在食堂吃飯，你可能沒有這些東西。
- 您現在購買的房子很可能是“入門”，可能是 3bed/2bath 和 1600 sqft 的高端（他們賣的 em 小到 2bd/1bt 1100sqft）。它將養活一個配偶和兩個孩子，但到那時你會在接縫處爆裂。
- 如果你未來的配偶有同樣的想法，在利率低的時候提前買房，會發生什麼？買房子的成本可能低至 3.5% 的首付和幾百美元的提前託管費用以及賣方無法為您支付的其他一些費用。出售同一所房子的成本可能包括您在購買時讓賣方支付的所有成本，因為您將出售給與您現在處於相同位置的人。我買房子的時候並不知道，但我花了大約 5,000 美元買進（首付 3.5% 和 6 個月的託管），而賣家支付了超過 10,000 美元（業主結婚）給另一個房主，他們最終賣掉了兩棟房子搬出城；我什至不知道他們在我們的房子上洗了什麼澡'
我於 2005 年畢業。直到我在 2011 年結婚並且安頓好之後才買了我的第一套房子（是的，我們一直在尋找，因為抵押貸款利率處於最低點）。我們真的很幸運，如果我們願意或不得不，我們可以在餘生中居住（只有 1700 平方英尺，但它正式是一個 4/2 的房間，有一個備用房間，還有一個樓下的主人套房和托兒所/辦公室，所以當我們年老體衰時，我們幾乎可以住在樓下）。我會認真建議您也這樣做，即使這樣做您會錯過絕對最佳利率。
最後一個例子：假設你在目前利率下咬緊牙關，將利率鎖定在略高於最優惠利率的 4%，下降 3.5%，賣方支付成交，但兩年後你結婚，換工作，不得不移動。讓我們進一步假設另一個現實，在公寓裡住了兩年後，所有相同的生活變化都發生了，你現在正在以 5% 的價格購買你的第一套房子。
現在購買價格在 20 萬美元範圍內的房子可以節省 1 個百分點的費用，相當於您的保賠金支付約 120 美元/月或約 1440 美元/年（在 30 年期限的 200,000 美元房屋上節省 921.42 美元）。不是零錢（如果你幸運的話，超過 30 年，這是 43000 美元），但它不到你實得工資的 5%（每月或每年）。然而，當你在兩年內搬家時，買家可能會想要你得到的同樣的交易——賣方支付收盤價——因為這是你購買的市場水平（首次購房者的低價起步價）。這是兩個代理人的 3% 佣金、1% 的發起、0.5%-1% 的擔保人以及各種固定費用（所有權等）。假設房子的價值沒有改變，我們把總銷售成本稱為房子價值 20 萬美元的 8%（這可能很低）；那是16美元，000 的賣方成本。同樣，假設房屋價值沒有變化並且您獲得的 FHA 貸款只需要 3.5% 的首付，那麼您的首付（7000 美元）加上已支付的本金（大約另外 7000 美元；確切地說是 6936.27 美元）僅涵蓋這些成本中的 14000 美元. 你現在有 2,000 美元，但你仍然需要支付下一個房子的首付。
在所有其他條件相同的情況下，為了回到你買房子之前的淨資產水平（意味著賣房子後銀行里有 7,000 美元現金），你需要在房子里呆 4 年半年通過本金支付積累 16,000 美元的股權。這樣一來，您最初的 7,000 美元首付就會以現金形式退還給您，而且您甚至在會計方面（這意味著在財務方面您落後了；以 3% 的歷史平均通貨膨脹率投資的 7,000 美元將使您賺到大約在這四年中 800 美元，這意味著你需要堅持大約 5.5 年才能在 TVM 術語中“收支平衡”）。
出於這個原因，我想說您在購買第一套房子時應該非常謹慎；它很可能是你買的最後一個。那是因為你做出了好的選擇還是壞的選擇取決於你。
減少每月到期的每月付款的一種方法是盡一切努力消除其中一項貸款。向其他人支付最低限度的款項，但將一切都用於消除其中一項貸款。當然，這假設您每學年都有單獨的貸款。
確保在嘗試積極償還貸款時，不要忽視為首付而節省的資金。您可以放下的每一美元都會為您節省抵押貸款的錢。它還可以讓您減少抵押貸款保險付款。
如果您積極償還一筆學生貸款但無法消除它，您的情況可能會更糟，因為您花掉了積蓄，但它並沒有幫助您獲得抵押貸款的資格。最大化影響的一種方法是在您準備好申請抵押貸款之前不支付額外費用。詢問貸方您是否有資格獲得所有學生貸款，或者您是否需要取消其中一項。如果您不需要取消貸款，則將額外資金用於更大的首付或支付點以降低利率。