我應該承擔多少抵押貸款以最大化我的 5 年財務計劃？
我試圖確保我了解美國有關分項和抵押貸款利息的稅法，以便計算是否要進行抵押貸款以最大限度地提高我的 5 年收益，最終目標是 FIRE。我以前從未買過房子，但我從朋友那裡聽說，如果不這樣做，我就失去了避稅的機會。我每年支付 19k 的租金。
我預計今年的收入為 188k，我預計未來 5 年每年將增長 1-2%，這是我希望在購買與租賃方面建模的時間段，如果是後者，多少錢通過抵押“購買”。我知道，由於 2018 年稅法的變化，現在的標準扣除額要高得多。我送出單身申請，以便國稅局網站顯示 2019 年我的標準扣除額為 12,200 美元。州和地方稅的扣除額受到 2018 年法律的限制到 10,000 美元，但由於我的收入，無論如何我都欠了這麼多州所得稅。因此，據我了解，我可以逐項列出並扣除我支付的 10,000 州所得稅以及我支付的抵押貸款利息。因此，如果我承擔每年支付超過 2,200 美元利息的抵押貸款，我會看到我的聯邦納稅義務減少了嗎？另外，我付錢買房子，而不是支付 19k 的租金。
因此，如果我以 400k 的價格買房並首付 20%，我將融資 320k，並以 3.512% 的 15 年固定利率，在接下來的 5 年內支付近 50k 的利息。為了確認我的理解，只要我能夠逐項超過$12,200，利息可以扣除嗎？由於我的州收入負債加上房產稅很容易超過單一申報人 12,200 美元的標準扣除額，我將在所討論的 5 年內平均收到 10k 的抵押貸款利息扣除額，對嗎？
我是否正確地考慮了這一點？
我用過這個詞
“不要讓稅收尾巴搖著投資狗”
它也適用於此。減稅意味著這個；您的貸款成本從 4.5%（大約是今天的 30 年利率）降低到 3.06%（如果您在 32% 的範圍內，這是淨值。）現在，我們還可以討論您是否存入 401 (k)，今年的限額為 19,000 美元，可能會將您推入 24% 的區間。超過 160,726 美元的應稅收入按 32% 的稅率徵稅。
“你應該為減稅買房”與“你應該買蘋果股票，因為我喜歡蘋果”一樣被誤導。有好的理由，也有壞的。房子的成本遠遠高於你現在支付的利息。至少，還有財產稅，根據現行法規，您不再可以扣除（注意：OP 已經達到了他的 1 萬美元上限）。有保險。正在進行維修。去年的新屋頂對我來說是 25,000 美元。我剛和一個暖通空調的人通了電話，因為我的空調剛剛死了。它要麼是 500 美元的維修，要麼是 12,000 美元的新系統。購買新的，我們所做的，讓這些東西遠離，但 20+ 飛了過去。
如果您打算保持單身，不打算在未來 7-10 年內搬家或結婚，請考慮您想要房子的原因。隱私？安靜的？從院子到花園？有很多娛樂空間？一切都在列表中。另請注意，婚姻和家庭可能意味著需要一所新房子。如果是這樣，那是有成本的，並且當市場對你不利時需要出售的風險。如果那所房子是完美的，那意味著你，一個單身的人，在那所房子裡住了 4 年。
這是我現在的輸入。你提供的任何更多細節都會幫助其他人，我會給你更準確的答案。我不反對購買，只要是出於正確的原因。
有很多很多文章，包括這裡討論租金與購買問題的文章。如果我要等我的暖通空調人員一段時間，我可能會重新訪問並添加一些連結……
更新 - 製冷劑不足以保持系統運轉。我剛剛簽約了一個新系統，因為熱水器也有 23 年的歷史，所以也是。公用事業公司退稅後的 18,000 美元。（需要明確的是，組合式交流/加熱系統和新的熱水器）。如果不出意外，建議您查看此類成本並除以大約 20 年以了解他們可能遺漏的年度費用。
紐約時報的購買與租金計算器