從一所房子“升級”到另一所房子如何工作？
考慮這種情況。
對於給定的社區，一棟小房子是 10 萬美元。一棟大房子是15萬美元。
為簡單起見，假設您用所有現金購買小房子。5 年後，它現在價值 30 萬美元。所以你賣掉它並賺取 20 萬美元的利潤。“太好了，我現在可以買大房子了！” 沒那麼快。大房子的價值也翻了三倍，就像小房子一樣。所以大房子現在是 45 萬美元。你只有 30 萬美元。事實上，你甚至遠遠落後於用所有現金購買大房子所需的東西。您最初落後 5 萬美元，但現在落後 15 萬美元。
升級似乎只有在您出售的房屋市場與您要升級到的房屋市場表現明顯不同時才有效。
為什麼我聽不到人們談論這個？還有其他我沒有提到的“升級”方法嗎？
您缺少的是“槓桿”，這是房地產購買的典型案例。買家通常只存入一定比例的現金，而不是全部金額。所以你有這樣的東西：
第 0 年：以 10,000 首付購買 100,000 美元的房子。10,000 美元的股權，90,000 美元的債務。
第 5 年：以 300,000 美元的價格出售房屋。即使沒有償還債務並忽略費用/開支，這也意味著您有 210,000 美元的現金出售。300,000 筆銷售 - 90,000 筆債務 = 210,000 美元，因此您從 10,000 起現金中獲得 200,000 利潤。
所以，假設這棟 150,000 美元的房子也漲了兩倍，達到 450,000 美元。當您第一次購買時，您只能用 10,000 美元現金獲得 90,000 美元的貸款，但在同樣 90% 的貸款價值比下，210,000 美元現在可以為您提供價值 210 萬美元的房子。這就是行動中的槓桿作用。您也可以將所有現金押在昂貴的房子上，現在您可以通過約 50% 的貸款獲得它，而以前它根本無法購買。
請注意，“升級”仍然會增加您的債務並壓倒您的資產，因此您從出售後的 20 萬上升到購買後的數百萬債務，這也增加了您的開支。這就是為什麼這是一個危險的遊戲。如果你的計劃是在第 10 年再次“升級”，或者至少兌現並享受成為百萬富翁，如果房價下跌、持平、增長非常緩慢——你的收入發生了什麼事而你不能繼續支付巨額債務？
但是，如果事情按計劃進行，那麼槓桿作用就是實現理論上的重大升級。房價會按其價值的百分比增長——不管你在開始時擁有的股權價值的百分比是多少，也不管理論上的貸款有多大。如果房價上漲的速度快於您支付貸款的年利率（當然不能保證！），那麼每年都是賬面利潤，您的購買力就會增加。
在快速增長的住宅區，這就是創造“房地產階梯”的原因。你買了一棟房子，幾年後它的價值要高得多——現在你的收入可能更高，因為經濟正在蓬勃發展。所以你買了一棟更大、更高檔的房子，再過幾年也賣掉了（或者只是再融資），然後又買了另一棟。20-30 年的正常生活產生了數百萬的利潤，一旦到了賣掉大房子、縮小規模和享受退休生活的時候。這有很多假設——從更高的收入到快速增長的住房市場，再到就業穩定性、出售或再融資的便利性等。不要假設紙上的東西一定會在實踐中奏效！