如何計算共享房屋所有權的所有權百分比？
我無法確定應分配給每個共同借款人的所有權百分比。以下是詳細資訊：
我丈夫和我是一個共同借款人，我姐姐是另一個。我們正在一起購買房屋，並將其視為投資，但我姐姐將佔用該物業。儘管您從不認為某事會引起討論，但我們希望準備一份契約，以提供清晰和公平的權利。
作為非佔用共同借款人，我們將支付 20% 的首付並支付所有結算費用和前期費用以確保貸款。房屋的購買價格為 300,000 美元，因此我們將融資 240,000 美元。每月託管付款估計為 2045 美元，其中我姐姐將支付 1400 美元，我們將支付剩餘的 645 美元。
我們將分攤所有費用，無論是維修和保養還是增加價值的改進。我們不希望在遙遠的將來出售房屋之前收回這些成本，因為我們所有人都認為這是一項長期投資。
對所有權進行細分將使我們能夠在單獨報稅時公平地分割稅收減免。如果位置很重要，我們位於美國德克薩斯州休斯頓。此外，如果更簡單，我們會以與所有權相同的百分比支付任何費用。希望我包括了所有相關資訊。對房產或房屋目前市場價值的評估約為 325,000.00 美元。
更新：非常感謝您的回复。這通常是有用的資訊。我確實沒有提到，我們意識到這是一種情感投資，而這正是經驗豐富的投資者告訴你要避開的。該物業恰好就在我目前物業的隔壁。我們正在整個社區進行大規模的重建/拆除/mcmansion情況。因此，並排擁有兩個“地段”是我們不想錯過的機會。我姐姐信用很好，出租歷史也很好。她已經租了同一個房產兩年了，我們要求業主在他們決定出售時給予我們優先購買權。他們尊重了這一要求，無論我姐姐是否在那裡，我們都會嘗試購買這處房產。我們知道我們是在幫她“忙”，但也將其視為增加我們集體淨資產的機會。我們正在製定一項協議，以涵蓋所有意外情況，例如離婚、搬家、剛剛破產等。我們都同意，如果資金成為問題，我們可以將其出租給其他人或出售房產。我只是想公平地分配所有權百分比，以供任何共同借款人未來買斷或以防我們出售該物業。
姐姐什麼都沒放下，付了次市場租金。
在我看來，如果她被分配了任何東西，那就是禮物。
另一方面，您已經支付了全部首付，而不是通過公平租金收支平衡，而是將房產投入到 645 美元/月。
在過去，羅伯特艾倫“沒有首付”的日子裡，常見的共享股權交易是投資者支付首付，獲得 1/2 的股權積累，再也不支付一毛錢。這筆交易讓我想起了這一點，只有你得到了短板。
“您從不認為某事會引起討論”-我希望您是諷刺的意思。你描述的交易？沒有好處。
正確考慮這一點並不是一件小事，明智的做法是多付一點錢與律師和/或註冊會計師交談以確保措辭準確。如何最好地建構這種安排將取決於您的特定司法管轄區，因為這不是聯邦事務 - 您至少需要獲得許可的人在您的特定州提供建議。房地產共同所有權法（如契約上的定義）不足以完成您要求的任務 - 您需要更複雜的東西。
這就是事情應該如何運作
家庭夥伴關係（我們稱其為 FP）已創建（LLC、LLP 等）。我們會說 April + A-Husband 獲得 50%，Sister 獲得 50% 股權（您應該如何處理與丈夫的所有權不在此答案的範圍內，但您可能應該與律師討論，這將取決於在你的州！）。
貸款是為了購買房產，在這種情況下，所有合夥人都親自為貸款平等擔保，但貸款實際上是由 FP 貸款的。抵押貸款可能應該顯示 FP 擁有 100% 的所有權，而不是你們中的任何一個人——您只會為貸款提供擔保，而您的所有權完全是通過合夥企業來實現的。
您和您的丈夫為合夥企業投入了 20,000 美元。FP 現在列出了對您的 20,000 美元負債和 20,000 美元的現金資產。
FP 用 300,000 美元的抵押貸款（負債）和 20,000 美元的現金（減少資產）購買了 320,000 美元的房子（增加資產）。合夥企業的股權目前為 0 美元。
目前的所有權是明確的。你擁有 0 美元的 50%，你姐姐擁有 0 美元的 50%。你的錢哪去了？！很簡單 - 這是合夥企業的負債，因此在任何股權存在之前，合夥企業共欠您和您的丈夫 20,000 美元。在這一點上，一切都很好地平衡了。請注意，您應該考慮支付與您考慮首付相同的結算成本- 這筆錢應該在任何作為投資利潤發放之前歸還給您！
現在，您如何處理抵押貸款付款？
這實際上並不像聽起來那麼難，這要歸功於合夥企業的性質和適當的商業會計。有了良好的基礎，建築物的其餘部分就可以非常乾淨地進行。
在第 1 個月，您的姐姐向合夥企業支付了 1400 美元，而您向合夥企業支付了 645 美元。FP 將記錄資產（現金）增加 1800 美元，對您姐姐的負債增加 1400 美元，對您的負債增加 645 美元。然後，FP 將記錄減少 1800 美元的現金資產來支付抵押貸款，同時抵押貸款的成本賬戶相應增加。權益沒有淨變化，但您的個人貢獻仍然保留。
假設現在僅 1 個月後您決定出售該房產 - 有人提出了您無法拒絕的 350,000 美元的要約（我們將假設所有的成交成本在買賣中消失了，但應該清楚如何考慮到我前面提到的那些）。
現在會發生什麼？
FP 增加了 350,000 美元的現金資產，減少了房屋資產（320,000 美元 - 原始購買價格），並還清了抵押貸款 - 為簡單起見，讓我們假設它仍然是 300,000 美元。現在合夥企業還剩下 50,000 美元現金——誰的錢？
通過以這種方式計算房屋，答案很容易確定。首先，所有投資都得到了償還——所以你收回了 20,000 美元的首付，645 美元的抵押貸款還款，而你姐姐的抵押貸款還款收回了 1400 美元。
現在還剩下 27,995 美元，通過成為平等的合夥人，你可以平分 - 你和你的丈夫有 13,977 美元，你姐姐也有同樣的數額（我保留了額外的美元，用於與律師/註冊會計師交談的建議）。
住在那裡怎麼樣？
事實是，你的姐姐從這筆交易中得到了一些額外的東西——她得到了現場直播！你怎麼解釋？
好吧，你可能只是把它稱為禮物。問題是你沒有以任何方式、形狀或形式把它寫下來，給它一個價值，什麼都沒有。
此外，如果您想出售/兌現或至少擺脫抵押貸款，您會怎麼做，因為它將在您的信用報告中顯示為債務，並將影響您未來獲得自己融資的能力如果你決定為你的丈夫和你自己買房子？
現在這是家庭遇到麻煩的事情。您正在混合個人生活和業務安排，有些事情沒有寫下來（例如佔用財產的權利），這真的會變得一團糟。在你們都因為糟糕的交易而破產之前驅逐你的妹妹賣掉房子會讓未來的家庭聚會變得緊張嗎？我打賭它可能會。
應該有一份措辭謹慎的租約，可能是合夥人給你姐姐的。這將有助於保護您在試圖確定誰有權佔用該財產時免於額外的法庭費用，特別是如果它也被寫為合夥協議的一部分……但現在您正在建立針對您姐姐的驅逐程序的可能性直接進入投資交易？呃，多麼潛在的噩夢！
如果做得好，可能應該為居住在那里和使用該房產的權利分配一些美元價值。除非你真的想把它送給你的妹妹，但這可能是一種看不見的、難以量化的禮物——而且這些禮物通常在心理上效果不佳。這也意味著她將從這項“投資”中獲得比你和你丈夫更大的收益——你認為這可能會引起數十人的敵意嗎？在您為維持自己的生活環境而付費的同時受益嗎？
簡而言之，您需要一個法律結構，能夠適當地解釋您開始為您的計劃提供不平等的供款這一事實，並且持續的供款也會隨著時間的推移而有所不同。如果她遇到困難而你支付了一些抵押貸款怎麼辦？如果她想重做浴室並堅持自己支付整件費用或用自己的貸款等怎麼辦？
通過適當記錄的合作夥伴關係 - 或等效的此類業務實體 - 這些問題很容易解決。如果發生家庭爭吵、離婚、死亡、破產、緊急清算、提前出售、再融資——你能想到的，它們可以由法院公平地處理。
契約上記錄的簡單共同所有權的百分比不能為您做任何這些。沒有任何數學可以為您提供適當組織的業務實體可以提供的適當保護。因此，我強烈建議您、您的丈夫和您的姐姐花費相對較少的額外資金，向房地產/投資律師/註冊會計師尋求建議，以幫助您正確設置。保留所有收據，您可以向簿記員或會計師支付年終稅款，並回答出現的問題，例如如何正確計算稅收折舊等問題。
您的直覺是，您應該確保在每個人都相處融洽的時候正式寫下事情，這是非常明智的，因此請通過專家的面對面付費諮詢來跟進。無論如何，目前結構的這筆交易有一個非常大的內在潛在的心痛，因為你有三個合夥人，其中一個合夥人也在從他們自己那裡租用部分房產，而沒有首付？
這很有可能成為火車失事，所以請仔細研究如果這些問題出現更詳細的情況會發生什麼，並提前以具有法律約束力的方式寫下各方的權利和責任。