股權、攤銷和市場價值如何影響已售房屋的淨利潤？
TL; 博士：
如果我使用 FHA 貸款以 50 萬美元的價格購買了我的第一所房子，並且我想最終購買一棟 1 萬美元的房子（使用傳統的 20% 首付貸款），我如何計算出售我的第一所房子的時間導致手頭有 20 萬美元的現金？股權、市場增長和利息與原則都是這裡的因素，但我不確定如何將這些變數轉化為等式。
語境：
我正計劃使用首付 3.5% 的 FHA 貸款在一個價格快速增長的地區購買我的第一套房子。
我知道一旦貸款價值比達到某個點（約 80%），使用傳統貸款進行再融資將幫助我避免對抵押貸款保險的需求。但是，我也在考慮我的第一套房子可能會比我想要的要小，如果我可以通過出售我的第一套房子來結束最初的 FHA 抵押貸款，並以傳統的 20% 的價格搬到更大的房子- 抵押貸款，我可以通過 1) 結束 PMI 和 2) 住在適合我需要的房子裡，用一塊石頭殺死兩隻鳥。
由於典型抵押貸款攤銷的性質，我知道我將首先支付大部分利息。這似乎意味著一旦 LTV 達到某個點，再融資房屋將更容易，並且在稍後的時間點，將有可能出售房屋並最終手頭有足夠的現金支付 20% 的款項買一個更貴的房子。
處理此問題的最簡單方法是使用電子表格。您可以輕鬆地在 Excel 中建立一個攤銷表或從線上攤銷計算器複製一個。然後將您的財產價值估計值添加到攤銷時間表旁邊，並將每個月的期末餘額與估計的財產價值進行比較，以獲得每個月的估計淨值。將估計的股權價值除以每個月的新房目標成本，然後找到您的股權達到所需新房成本的 20% 的月份。
請記住在扣除實際貸款金額的首付後將 1.75% MIP 添加到購買價格中。
在對連結影片中的功能進行了複習後，我在幾分鐘內就完成了這個
PMT()，你可以在很短的時間內讓它變得更好：在我的樣本中，在 5% 的利息和 7% 的年房屋價值增長情況下，您將擁有足夠的資產來購買一百萬美元的房屋，在購買目前房屋後 4 年左右支付 20% 的首付。
請注意，您在關注連結的影片時計算的付款將低於您的實際付款金額，因為它不包括託管中的每月 MIP 或財產稅，但這些不會影響淨值計算。
編輯：更現實地說，新房產的增長率也應該估計出來，因為它的價值也可能會發生變化。即使兩者以相同的速度增長，您也希望計算兩者的增長，而不是從等式中排除增長。
