首次購房者 - 首付、PMI 和積分
我和我的妻子打算在接下來的幾個月內購買我們的第一套房子，並想了解我們在看什麼。現在，我們節省了大約 8 萬美元，並希望在 42.5 萬美元的預算中將 10% 的房屋首付。我們希望能夠使用額外的緩衝資金來解決任何問題並保持“流動性”。我們還希望將每月的抵押貸款支付保持在 2500 美元或更少，因為我妻子在未來幾年將減少工作量。
我們都有 800 個 FICO 分數，所以我相信我們會得到一個很好的分數，但不確定結算成本會是多少以及 PMI 會是多少。
我的問題是：
1 - 我們應該投入超過 10% 以擺脫 PMI，還是應該將額外資金保持在 10% 之外以備不時之需，修繕房屋和/或購買家具。
2 - 另外，如果我們只能首付 10%，我們會考慮什麼樣的貸款？積分如何影響我們的貸款？FHA等
3 - 關閉成本從何而來？它會被納入我們的貸款中，還是我們應該期望在我們關閉時以現金支付？另外，我還能指望他們在北弗吉尼亞地區做什麼？
我們希望在接下來的幾週內與房地產經紀人會面，因此任何資訊都會有很大幫助。
謝謝！
1 - 對於沒有至少 20% 權益的抵押貸款，需要 FHA 貸款 PMI。銀行資助的非 FHA 貸款可能有其他標準。如果您正在獲得 FHA 貸款，請盡可能降低 20%，這樣您就不必支付 PMI。也就是說，您的 PMI 成本應該通過您的首付金額來減少，因為 PMI 涵蓋了您的資產價值（基於購買時的評估）和 20% 的房屋資產價值之間的差額。因此，如果您以 425k（假設 100% 評估價格）購買房屋，則 20% 的股權將是 85k。因此，如果您首付 10%，您將支付 PMI，直到您增加 42500 股本。您將為此支付 PMI 大約 12 年（通常是 30 年抵押貸款）或直到您再融資（房屋估價高於購買價格，您將擁有 20% 的股權）。
2 - 不同的銀行提供更優惠的利率或支付積分的其他好處。我們為降低 1.5% 的利率（低於 1%）支付了 300 美元，但這被稱為一個點。我們獲得了其他一些積分（2500 的 0.25% 和一次約 3k 的按需利率調整）但有所下降，但對於 425k 的房屋，它們可能比我們更適中的房屋更有意義。您現在可以與銀行家討論此事，獲得預先批准（有時這有助於獲得接受的報價），並了解有關他們將為您提供的抵押貸款的更多詳細資訊。這次會議應該是免費的（我會說會，但有些銀行會收費只是為了證明我錯了），並且比這裡的任何人都更有權威地幫助回答你的問題。
3 - 費用將來自您的首付。因此，如果您降低 42.5k，您的成本將由此產生。因此，您最終可能會將 30~35k 用於購買價格，其餘的用於成本。你可以告訴銀行家你想把 10% 的價格放在價格上，銀行家會給你大概 50k 左右的首付來支付成本等。（我希望我的數字是故意高的更好地發現它的成本會低於我的猜測而不是為了發現成本高於預期而抱有希望。）
問題為什麼我的抵押貸款再融資會增加我的 PMI，即使利率較低？包含對 PMI 的體面討論。它基於您借入的總金額，而不僅僅是與 80% LTV 的差額。
為了簡單的計算，假設您在 10 萬美元的房子上首付 15%。您的 PMI 為 1.1%，不是在“缺失”的 5000 美元上，而是在 85000 美元的餘額上。因此，由於您沒有可用的 5000 美元，因此您每年要額外支付 935 美元。除了抵押貸款本身。即使在 90% 的 LTV 下，你每年也要支付 990 美元，因為你少了 10,000 美元。
除了對 PMI 計算的討論之外，Chad 的回答非常徹底。