首次購房者 - 需要一些建議和意見
我們是一個三口之家。一對夫婦帶著一個孩子（二年級）。我們在各州待了 13 年。這些年來我們一直在租房。到目前為止，我更喜歡租房。但是租金正在上漲。目前，對於一個體面的 2 床公寓來說，它的成本高達 1500 美元以上。目前，我們正在以 1300 美元的價格租用公寓。因此，我們正在考慮將這筆金額用於抵押貸款併購買房屋。它在伊利諾伊州芝加哥郊區。作為首次置業者，很多問題…
首先介紹一些背景：-
- 我們倆加起來接近 20 萬年。（我妻子一年前開始工作）
- 沒有信用卡債務。
- 去年以 18,000 美元購買了第二輛汽車（首付 6,000，貸款 12,000，利息為 2.5%。支付約 6,000。）
- 如果買房有意義的話，存入銀行80K的首付。
- 信用評分（Equifax 766，Transunion 739，另一個不知道）。拉入報告。2014 年有兩次逾期還款，2013 年又有一次。信用記錄有 9 年多一點。
- 我的妻子沒有自己的信用卡。所以信用記錄不多。
- 每月開支約2800，包括房租、學費、車費、雜貨等。
- 考慮到高達 30 萬美元的房屋，如果買房是有意義的。
問題：-
- 租金 1500 美元以上，支付這個金額 + 幾百美元用於抵押貸款是否有意義？還是租房還不錯？我打算在一個地方待更長時間。但我明白租房，我可以自由移動。但每年，租金上漲 100 美元至 150 美元。
- 購買聯排別墅與單戶住宅。有什麼優點和缺點嗎？我實際上正在尋找可以以 25 萬美元購買的體面的聯排別墅。單戶住宅的成本略高於 30 萬美元。除非比聯排別墅有明顯的優勢，否則對這個數量不太滿意。每個人似乎都建議單身家庭。我不是在尋找房子作為投資，而是作為支付租金的儲蓄。
- 抵押貸款：我應該選擇 5/1 ARM 還是 30 年固定的？30 年固定利率的平均利率約為 3.6。以我的分數（如上所述），我可以在 30 年固定時得到低於 3 的分數嗎？可能的？
- 我應該每月支付更多的首付還是額外支付？或者投資這些金額而不是支付抵押貸款？
- 我在這裡沒有看到太多的稅收優惠。12.6K 標準扣除額將超過稅金 + 20 萬美元貸款的利息。我仍然從買房與租房中受益嗎？
哇，你的情況很好。如果是我，我會這樣做：
- 如果我打算在那個地方呆大約 5 年，我只會購買。如果您打算搬家，那麼租房不是浪費錢。另外，您對家人的未來計劃是什麼？你打算生更多的孩子嗎？考慮到這一點購買。
- 以你的薪水，你可以合理地高於 1500/月。兩次這不是不可能的，但我會堅持在 2100 大關附近。
- 2）我有點討厭公寓/聯排別墅的生活或投資。第一個更多是個人選擇。我寧願有一個單獨的家庭獨立屋。然而，這個選擇是你的。請記住，大多數公寓/聯排別墅的月費很高，這會降低您的每月費用。
- 3）遠離任何一種ARM，利率可能會上升而不是下降。我寧願擁有 10 年或 15 年的固定利率抵押貸款。
- 4）我會存入大約 60K 並保留 20K 作為應急基金。只是坐在一個無聊的儲蓄賬戶裡，沒有任何收入，僅用於緊急情況。
- 5）這裡有一個巨大的問題，但是是的，你確實從購買而不是租用中受益。一方面，你的“租金”大多不會增加。財產稅和保險可能會，但抵押貸款不會。其次，您的大部分租金是在有限的時間內支付的。
如果你在第一次到美國時做了 15 年，那麼你就差不多可以還清你的房子了。
我經常使用陳詞濫調“不要讓稅收尾巴搖擺投資狗”。在這種情況下，它是家犬。如果稅收考慮足以影響您的決定，您需要坐下來重新評估購買。再詳細一點——
假設您的州稅為 4%（如果我不在，或者沒有州稅，請在您的問題中添加一個州。）。那是 8000 美元左右，開始您的計劃 A。房產稅將被添加並超過標準扣除額。對於 240K 美元的貸款，第一年的利息為 8640 美元。這將為您節省大約 2400 美元或 200 美元/月的稅款。你賺了 20 萬美元。你明白為什麼這一點點真的對這次購買沒有影響嗎？
巧合的是，我今天剛賣掉了一套聯排別墅（condo）。它於 1987 年以 119,000 美元的價格購買，然後以 180 美元的價格售出。29年，50%的收益。年均收益略低於 1.4%。僅考慮通貨膨脹，它應該以 25 萬美元的價格售出。我希望我買了房子嗎？有人做這項工作很好，但我還是得寫支票。其他人會告訴你，一個軼事並不能反映一個市場，尤其是在房地產領域，它都是本地的。
我還要補充一句陳詞濫調——銀行家會賣給你足夠上吊的繩索。您的 20 萬美元應該有資格借近 80 萬美元的抵押貸款。（實際上，多一點）在我看來，240K 美元不僅合理，而且非常謹慎。你會讓自己靠一份收入生活（假設它們有點相似），然後把剩下的存起來。我只放 20% 的首付，保持流動性，並在您的 401(k) 和 IRA 中節省最多。我也會得到 30 年，如果你願意，可以花更多的錢來縮短它。如果你真的厭惡債務，15 歲的利率會略低，但仍會比 30 歲高出約 50%。如果你願意，以你的收入，這樣做沒有問題。