首次購房者 - 我將獲得多少房屋貸款的批准？
我今年 23 歲，將在接下來的幾個月內大學畢業。我一直住在公寓裡，所以有一天住在家裡是我的夢想，我的個人目標是在結婚前擁有一個家。
我想知道在與房地產經紀人交談之前，在要求將來看房時要考慮哪些購房成本，以及我將獲得多少貸款。批准的金額加上我自己的費用可以幫助我縮小我應該尋找的房屋的價格範圍。
以下是關於我的一些相關資訊：
- 接受了 2021 年 1 月作為量化分析師的全職工作。我的基本工資將是 70k。
- 還將繼續每週在我姐姐的公司工作 15 小時，每小時賺 10 美元。我相信每年的收入是 7800 美元。
- 擁有 39,333 美元的汽車貸款——當然不是我做出的最明智的決定。
- 擁有20,795的學生貸款。
- 目前已經存了25k作為首付。打算在我關閉時再增加 25k。預計首付為50k。
鑑於這些因素：
- 我將獲批多少貸款？一個球場將不勝感激。
- 要記住哪些初始購房成本？
- 我住在德克薩斯州達拉斯。我怎樣才能知道我每月的房屋付款是多少？我知道有一些因素，如稅收、HOA 費用，當然還有房屋的實際金額需要考慮在內。
我試圖涵蓋我能想到的一切。如果有什麼我忘記了，請告訴我。
感謝您提供的所有建議。
拜訪抵押貸款經紀人或去銀行的信貸員那裡，他們會非常樂意為您提供貸款資格預審。這將告訴你他們估計你可以藉到什麼，並且比下面顯示的要準確得多。您可以將這些數字插入資格預審計算器並獲得另一個估計值 - 他們在幕後進行與我在下面介紹的相同的計算。
假設你想要一個合格的抵押貸款（你願意），你的債務與收入比率（也稱為後端比率，我將在後面討論）不能超過 43%（CFPB 正在從這條規則轉向評估支付能力的替代方法，但這在監管雜草中很深）。我通常認為 43% 的債務與收入比率是瘋狂的——貸方更喜歡不超過 36%。我將使用下面的 36% 的數字。對於一個剛畢業的學生，習慣於吃拉麵並從 Craigslist 上購買 50 美元的二手沙發，你也許可以證明更高的債務收入比是合理的）。
銀行還希望你的住房比率（也稱為前端比率，稍後將討論）不超過 28%。在您的情況下，由於您的汽車貸款，後端比率幾乎肯定會成為限制因素。
債務收入比（後端比率）
這只是您每月的總債務支付除以您的總月收入。使用 36% 作為數字，這意味著
(monthly debt payments)/ (monthly gross income) <= 36% monthly debt payments <= 0.36 * monthly gross income您給出的年總收入約為 78,000（四捨五入以使數學更漂亮），相當於每月總收入約為 6,000。其中 36% 是 2,160 美元。這必須滿足您所有經常性的每月義務（汽車貸款、學生貸款、抵押貸款、財產稅、房主保險和 HOA 費用）。所以我們可以開始減法。
如果您有約 40,000 美元的汽車貸款，我猜它是 5 年，利率為 4.5%，這意味著您每月支付約 750 美元。如果您有約 20,000 美元的學生貸款，我猜它是 20 年，利率為 4.5%，那麼每月支付約 125 美元。我正在使用貸款計算器來估算付款，您可以使用實際付款金額
2,160 - 750 - 125 = 1,285財產稅、房主保險和 HOA 費用顯然會因房屋和地區而異。由於我們只是進行估計，我們可以使用全國平均值。 平均每月財產稅為 190 美元，平均每月房主保險為 100美元，總計 290 美元。我要把它改成 285 美元，因為它使數學變得漂亮。如果您查看帶有 HOA 的房子，HOA 費用會增加。從剩下的中減去它，你得到〜1,000
1,285 - 285 = 1,000好的，所以如果您每月支付 1,000 美元的抵押貸款，銀行可能會相當舒服。這將轉化為什麼樣的貸款金額？回到我們的貸款計算器，30 年 3.5% 的 220,000 美元貸款將支付 987.90 美元，所以這大致是您要查看的大致情況。我正在對利率進行（希望有點悲觀）猜測，將今天的平均利率置於低 3 位，並增加一點以考慮額外的風險，因為您目前的收入沒有太多歷史記錄。
如果您有 50,000 美元的首付，這意味著您可以看房最高約 270,000 美元。
住房比率（前端比率）
您會看到很多討論的另一個比率是住房比率或前端比率。這是你的住房開支與總收入的比率。像這樣的銀行低於 28%。
(monthly housing expenses)/ (monthly gross income) <= 28% monthly housing expenses <= 0.28 * monthly gross income如果我們使用之前計算的值
monthly housing expenses <= 0.28 * 6,000 <= 1,680減去 290 美元的房主保險和財產稅，您就剩下 1,390 美元的抵押貸款。將其插入計算器（仍為 30 年，利率為 3.5%），貸款金額為 300,000 美元，您可以支付 1,347.13 美元。
銀行將從這兩個值中取較低值，因此他們可能會為您提供 220,000 美元範圍內的資格預審。如果您沒有那筆汽車貸款，您的前端比率將成為限制因素，您將有資格獲得約 300,000 美元的貸款。
如果您想獲得接近 43% 的債務與收入比率，您將獲得更接近 300,000 美元的貸款。銀行可能會讓你這樣做，但我不想以銀行允許的上限借款。您希望能夠為退休存一些錢（尤其是在您還年輕且沒有孩子要撫養的時候）。假設這是你收入的 15%。稅收將達到 30%（聯邦所得稅、州所得稅、工資稅、銷售稅）。如果您將 43% 的收入用於償還債務，那麼僅剩下 13% 的收入用於生活（食品、公用事業、娛樂、房屋維修等），這並不是很多。如果你是那種“有錢有錢”的人，如果你有一些意想不到的開支，你很容易陷入財務困境。
如果您知道汽車貸款將在幾年內還清（並且您將駕駛那輛車直到它崩潰）並且您已經習慣了斯巴達式的大學生活方式並且您不打算花很多錢在娛樂方面，你可能會認為更昂貴的房子所帶來的好處值得短期的痛苦和你在一段時間內沒有太多經濟緩衝的機會。不過，坦率地說，對於一個買了 4 萬美元汽車的大學生來說（這並不是一個小問題，特別是因為你說出來了），我傾向於懷疑任何涉及一段時間內重大生活方式犧牲的計劃多年的工作。如果你現在買更便宜的房子，你總是可以在幾年內升級汽車，當你還清了車，你在工作中得到了一兩次加薪，而且你
在獲得房屋貸款時，您是在“打兩場仗”。它們是債務收入比和收入。鑑於您年輕且單身，您的收入是健康的。但是，許多貸方不會為您提供兼職工作的信用。他們認為你可以隨時辭職，如果這會危及你的全職工作，這樣做可能是明智的。雖然這可能不適用於您的情況，但您可能會成為貸方政策的受害者。儘管如此，70K仍遠高於全國家庭收入水平。好工作！
您沒有提供有關貸款的詳細資訊（例如每月還款金額），但您的債務與收入比率必須低於某個數字，該數字會因貸方而異，並且可能會對您的利率產生不利影響。一個網站聲稱，債務收入比是抵押貸款申請被拒絕的第一大原因。債務收入比率很高，即您所有貸款支付的總和為 35%，但一些貸方會更高。
所以我假設你的實得工資大約是 4500 美元（沒有兼職工作）。如果您沒有其他付款，如果您有 50K 用於支付 30 年的抵押貸款，您可能有資格獲得 300K 的抵押貸款。顯然，這取決於您的付款。
如果您使用信用卡獲取獎勵並每月還清，一些貸方可能會將其計入您的債務收入比。恕我直言，這很愚蠢，但我不是信貸員。
您可能不想購買盡可能多的房子，因為這可能會限制您獲得其他商業機會，例如利用雇主的 401K 匹配。
順便說一句，如果是我，到明天我會有 1K 的應急基金，沒有學生貸款，還有 37K 的汽車貸款。此外，我認為我距離買房還有三年左右的時間。因為除了償還我的消費債務和存首付外，我還想要一個應急基金。