預計五年內搬家；如何鎖定抵押貸款利率？
我目前擁有一棟帶有 ARM 貸款的房子（距離它開始浮動還有大約 5 年的時間）。我預計在五年內搬出並想購買另一所房子，因此將獲得另一筆抵押貸款（同時預付我目前擁有的全部抵押貸款）。到那時，利率可能會大大提高。現在有沒有辦法鎖定歷史最低的抵押貸款利率並繼續為未來的購房提供資金？
地點：美國
首先考慮您所要求的基本情況：您預計未來有支付利息的義務，並且您擔心支付時的利率會高於今天的利率。在最簡單的情況下，理論上你可以通過購買支付市場利率的資產來對沖風險。隨著利率上升，您的成本增加，您在該資產上的回報也會增加。這將最大限度地減少您對利率波動的影響。
這個簡化的解決方案當然有兩個問題：
(1)您期望支付利息的原因是因為您需要/想要承擔債務來購買您的房子。通過將所有資金投入到承擔市場利率的資產中來完全抵消這種風險，實際上與僅以現金購買房屋相同。
(2)未來流出的時間有點獨特：您將鎖定一個利率，5 年後，這將決定 5 年後的付款。因此，除非您在整個未來期間擁有這種支付利息的資產，否則您不會立即受益。您今天也不需要/不想購買該資產，因為從今天到 2022 年的利率在很大程度上與您無關——您想要的東西正好與 2022 年的現行抵押貸款利率背道而馳。
因此，在您的具體情況下，您理論上可以考慮以下解決方案：您可以做空一張息票債券，可能是從今天起 10 年到期的債券。隨著利率上升，在今天設定隱含利率的息票債券[剩餘期限為 5 年]的價值將會下降。因為您將做空價值下降的資產，所以您將獲得收益。然後，您可以在 5 年後購買房屋時平倉。理論上，您在那個時刻的收益將等於今天的低抵押貸款利率和明天的高利率之間的利率差的現值。
有不同的方法可以機械地實現我上面提到的（例如購買基於利率的遠期衍生合約等），但所有方法都有一些重要的警告：
(1)這些不會是對您的抵押貸款利率的完美對沖，除非產品與抵押貸款利率直接相關。一般利率只能代表抵押貸款利率。
(2)擔任此類職位存在額外風險。做空頭寸/保證金交易需要您在頭寸虧損的情況下持續向經紀人付款。從理論上講，如果抵押貸款利率保持低位/走低，這些損失將被未來的固有收益所抵消，但這種抵消不在您的 5 年計劃中。
(3) 5 年的時間線對您來說可能太長，無法準確計算您的“對沖”頭寸的到期時間。如果您最終在 7 年內搬家，那麼 2022 年至 2024 年之間的利率變化可能意味著您在“對沖”頭寸和抵押貸款利率方面都遭受損失。
(4)持有這樣的頭寸會佔用您的資金——或者因為您直接購買您認為可以抵消不斷增長的利率的資產，或者因為您正在為空頭頭寸開立保證金賬戶（阻止您使用其他投資的保證金賬戶，以您“最大化”您的保證金限額為限）。
我懷疑這些解決方案中的任何一個對於希望降低利率風險的個人來說都是可取的，因為它會產生額外的風險，但它可能會幫助你從另一個角度看待這個想法。