爸爸用現金支付我的新家。我怎麼能從他那裡買房子？
我們找到了想要購買的房屋（美國）。這是上市的第二天，已經有另外兩個報價，所以我們決定提出現金報價（23 萬美元），因為我父親同意在我們弄清楚融資時支付它。
我們的報價被接受了，我們將在 3 1/2 週後關閉，所以現在我正試圖找出融資的最佳途徑。
更多背景：我們擁有我們的第一所房子，價值 12 萬至 14 萬美元，完全。但計劃將其出租而不是出售。我們幾乎沒有現金支付首付。我們有良好的信譽。
以下是我目前正在考慮的潛在選擇：
- 選項 1： 以他的名義簽署房屋。向他付款，直到我們弄清楚抵押貸款，然後我們將給他剩餘的金額並從他那裡購買房屋。使用此選項，我擔心我們將為兩種不同的銷售支付雙倍費用，但不知道可能是什麼。
- 選項 2： 以我們的名義簽署房屋併申請房屋淨值貸款。我諮詢了當地的一家銀行，政策是在您購買房產後 6 個月內不提供房屋淨值貸款*，再加上 1/8% 的利率。我不確定這是常見的還是他們的政策，但我不想讓我爸爸等那麼久才還錢。
- 選項3： ？？？
任何建議將不勝感激！
更新（2014 年 8 月 14 日）：
在查看了可能性並看到讓我父親用現金支付所帶來的複雜性和潛在的額外成本之後，我們決定及時進行正常抵押貸款以完成交易。我爸爸會給我 20% 的首付，我們會定期還款給他。銀行已經批准了貸款，並表示他們將能夠及時完成，因為房屋已經通過了檢查，只需要評估。
最後一個問題是賣家是否會接受這個修改。我建議這不應該引入額外的意外事件，因為如果由於某種原因融資失敗，我們可以退回到用現金支付。這對我的房地產經紀人和銷售房地產經紀人來說是有意義的，所以希望這對賣家也有意義，他們會接受修正案。
*如果您在關閉時記錄資金來源不是您自己，再加上一些其他要求，您可以避免購買後 6 個月的再融資延遲。有關完整的詳細資訊，請參閱 Freddie Mac 指南的第 24.6 節。
無論如何，您將需要一位律師，因此請與他聯繫。
但這裡有一條你可以走的路。
從一開始就把房子放在你的名下。他給了你錢，但你簽了一張期票給他，這樣你的淨收入就少於 14000 美元（日曆年的禮品稅年度免稅額）。
他可以每年免稅贈送您家中的每個人 14k，並且可以在不到 7 年的時間內將其贈送給您和您的伴侶。你可以以任何你喜歡或不喜歡的方式償還他，因為期票每年可以減少 28k。
我認為您所在州的註冊會計師和律師將能夠確認這對您有用。
您有四個基本選擇。
- 你父親買了房子，然後當你整理好你的財務狀況後，你就從他那裡買了房子。您可能應該就您支付給他的時間範圍和價格達成一致，考慮到他的錢被綁在房子裡時沒有賺取的利息的一些補償。這種方法的缺點是您最終會支付一些額外的律師費和轉讓費，可能還有一些土地轉讓稅或類似的費用。優點是沒有人欠任何人大量的錢。但是，您需要確保他沒事，以防萬一發生某些事情使您無法獲得抵押貸款（例如突然病重）。
- 讓你爸爸借錢給你。確保您記錄貸款，並且您可能會考慮讓律師起草協議。當你有能力的時候，為房子申請抵押貸款/房屋貸款，然後還給你爸爸。如上所述，包括他的錢沒有為他賺取利息的時間。如上所述，您需要涵蓋您永遠無法獲得抵押貸款的情況。
- 你爸爸買了房子，然後租給你。這將導致他不會很快拿回他的錢，並且你需要就房子最終售出時誰拿回多少錢達成一致（記住房價可以漲也可以漲）。
- 一起買。將這兩個名字寫在地契上，並起草一份單獨的協議，說明誰擁有哪一部分以及在出售時要支付多少錢，以及類似的事項。該協議是這樣的，您需要律師來起草，但您可以通過重新起草共享協議來有效地轉讓房屋（您可能不得不將其中的一部分名義上留給您父親的財產）。特定規則可能適用於此類協議，您應該諮詢律師如何執行，以及在您的管轄範圍內是否可行。