將主要抵押住宅轉換為出租的現金流影響
我正在考慮從抵押房屋搬到出租房屋並將我目前的主要住所轉換為出租物業的每月淨成本。
（注：租而不賣的原因是房貸在水底，如果我有能力繼續還，我願意。）
現在我可以扣除我為抵押貸款支付的所有利息，所以它對我的成本基本上減少了我所在的稅級金額。
如果我的理解是正確的，那麼我自己財產的租金收入將計入我的稅收的普通收入，而我將支付的租金無論如何都不能扣除（哎喲）。
所以，給定一些非常粗略的範例數字，我可能會預期現金流會發生這樣的變化：
前
- $1500/月抵押貸款，其中**$1000/月**為利息
- **25%**稅級
- 每年按揭總額**$18000**
- 扣除12000 美元的可扣除利息，減去3000美元
- 15000 美元的淨住房費用（兩個月免費！）
之後（潛在情況）
- 以每月 1400 美元的價格出租目前房屋
- 以每月 1200 美元的價格購買公寓（每月淨差 200 美元）
- 每年的住宅租金淨額**$14400**
- 年租金淨收入**$16800**
- 我們會說，除了每月 1000 美元的利息外，我有 150 美元/月的出租物業維護費用，這減少了我的應稅租金收入） - 13800 美元/年的費用，這使得應稅租金收入****為 3000美元
- （18000 美元抵押貸款 - 16800 美元收入）+ 14400 美元 + (25% * 3000 美元) = 16350美元的淨年度住房成本
除非我遺漏了什麼，否則我現在住在一個每月便宜 300 美元的地方，但由於應稅利息的損失和租金收入的新稅，我的住房成本每年要高出1350美元。
作為參考，這不是投資計算，而是費用計算，以確保我正確理解如果我決定成為一個地方的房東和另一個地方的租戶，如何計算我的年度生活費用。
租金收入確實是應稅收入，但您通過扣除費用（包括抵押貸款利息、維護、保險、HOA、房地產稅，當然還有折舊）來減少其應稅部分。由於折舊，您最終可能會收支平衡，或應稅收入很少。
請注意，當您出售房產時，您的基礎會因您被允許扣除的折舊而減少（即使您出於任何原因沒有扣除），並且個人住所排除可能不再適用 - 即：您必須繳納資本利得稅。如果您現在出售，您將無法扣除損失，因此最好將其折舊作為租金，而不是在不會影響您稅收的虧損出售。另外，考慮折舊的基礎不是你目前在財產中的基礎（因為你在水下）。在計算稅收時，您必須記住這一點。
這不是稅務建議，您應該尋求專業幫助。
您假設 100% 的入住率和 100% 的租金收取。這是不現實的。您可能會很幸運，找到信用良好的長期租戶，總是支付他們的賬單……但實際上，這個人通常會購買他們不會長期租用的房屋。因此，您需要為無租客時期和不付款時期做好準備。根據您的數字，我預計這裡的費用可能會比您在“利潤”中獲得的更多。
您是否檢查過出租物業的保險是什麼？我猜它每年可能會上漲 200-500 可能更多，具體取決於覆蓋範圍。您需要為出租物業購買不同類型的保險。
您是否與您的抵押貸款提供商核實，以確保您可以轉換為出租物業？一些抵押貸款（我的就是其中之一）限制將房屋用作出租物業。您可能需要為您的房屋再融資，這可能會花費您更多，此外，如果您處於水深火熱之中，將很難找到願意以任何合理條款提供抵押貸款的新金融家。
您是正確的，您將承擔新的租金費用。這是不可扣除的，國稅局很清楚這一點。正如Littleadv 的回答所說，您可以從出租物業中扣除一些費用。我不確定當您添加這些費用時您是否會有淨損失或損失。如果你這樣做了，那麼你就有問題了，因為你的企業正在虧損。這甚至不能解決作為房東帶來的頭痛問題。
根據我的快速計算，如果您想收支平衡，您的出租物業應該是每月 2175 左右。這佔 80% 的入住率和 80% 的租金。如果你變得比這更好，你應該賺取一點利潤……別擔心，我相信房子會找到一種方法來收回它。