房屋銷售的資本利得稅
尋找有關資本收益的一些答案。
想像一下，一對已婚夫婦在 2001 年 1 月 1 日以 500K 的價格買了一棟房子，並在裡面住了 5 年。2006 年 1 月 1 日，他們將房子出租。那時房子的市場價值是700K。房子出租了幾年，2011 年 1 月 1 日，這對夫婦以 900K 的價格賣掉了房子。
資本收益是 900K - 500K 還是 900K - 700K（停止成為他們主要住所時的房屋價值）？
假設他們在 2006 年賣掉了房子，然後以同樣的價格買回來，他們就不必支付 200K。
然後當他們後來賣掉房子時，收益應該是 900K - 700K
這是針對美國的，出於稅收目的，他們是居民。我不是在看精確的計算——只是想了解計算是否一直追溯到最初的購買價格，或者只是回到他們將其轉換為出租物業的時間。
想像一下，一對已婚夫婦在 2001 年 1 月 1 日以 500K 的價格買了一棟房子，並在裡面住了 5 年。2006 年 1 月 1 日，他們將房子出租。那時房子的市場價值是700K。房子出租了幾年，2011 年 1 月 1 日，這對夫婦以 900K 的價格賣掉了房子。
資本收益是 900K - 500K 還是 900K - 700K（停止成為他們主要住所時的房屋價值）？
我不是在看精確的計算——只是想了解計算是否一直追溯到最初的購買價格，或者只是回到他們將其轉換為出租物業的時間。
答案不是那麼簡單。
2006 年 1 月 1 日，房主將該物業作為出租物業投入使用。當時他們設定了財產的基礎。然後，當他們計算每年的所得稅時，他們每年都會對房產進行折舊。
當然，當他們計算折舊價值時，那隻是房子，而不是土地。
土地和建築物的分離成本。
如果您購買建築物並且您的成本包括它們所在土地的成本，您必須將成本在土地和建築物之間進行劃分，以計算建築物的折舊基礎。您分配給每項資產的成本部分是該資產的公允市場價值與您購買時整個財產的公允市場價值的比率。
如果您不確定土地和建築物的公平市場價值，您可以根據房地產稅的評估價值在它們之間劃分成本。
例子
您以 200,000 美元的價格購買房屋和土地。購買契約沒有具體說明房屋的購買價格是多少，土地的價格是多少。最新的房產稅評估是基於 160,000 美元的評估價值，其中 136,000 美元用於房屋，24,000 美元用於土地。您可以將購買價格的 85% ($136,000 ÷ $160,000) 分配給房屋，將購買價格的 15% ($24,000 ÷ $160,000) 分配給土地。你在房子裡的基礎是 170,000 美元（200,000 美元的 85%），你在土地上的基礎是 30,000 美元（200,000 美元的 15%）。
當然，房子在所有權的前 5 年不是出租的，這很複雜。
也來自 IRS Pub 527：
財產基礎變更為出租用途
當您將您持有的自用財產更改為出租用途（例如，您租用以前的房屋）時，折舊基準將是轉換日期的公允市場價值或調整基準中的較低者。
公平市場價值。
這是財產在自願買方和自願賣方之間易手的價格，既不必買賣，又對所有相關事實都有合理的了解。在同一日期或大約同一日期出售類似財產可能有助於確定該財產的公平市場價值。
摸清基礎。
折舊基礎是以下兩者中的較小者：
- 該物業在您將其更改為出租用途之日的公允市場價值；要麼
- 您在更改日期的調整基礎 - 即您的原始成本或財產的其他基礎，加上自您獲得它以來永久增加或改進的成本，減去對前幾年收入要求的任何傷亡或盜竊損失的扣除納稅申報表和其他減少的基礎。有關基差的其他增減情況，請參見第 2 章的調整後的基差。
例子。
您最初以 140,000 美元的價格在一塊花費您 14,000 美元的地塊上建造了一座房子，並用作您多年的家。在今年將房產轉為出租用途之前，您為房屋增加了 28,000 美元的永久性裝修，並為房屋損壞申請了 3,500 美元的傷亡損失扣除。部分改進有資格獲得 500 美元的住宅能源抵免額，您在前一年的納稅申報表中聲稱該抵免額。由於土地不可折舊，因此在計算折舊基礎時，您只能包括房屋成本。
改變用途時房屋的調整基數為 164,000 美元（140,000 美元 + 28,000 美元 - 3,500 美元 - 500 美元）。
在用途變更之日，您的房產的公平市場價值為 168,000 美元，其中 21,000 美元用於土地，147,000 美元用於房屋。
房屋折舊的基礎是變更日期的公平市場價值（147,000 美元），因為它低於您的調整基礎（164,000 美元）。
然後，當房子被出售時，這會給你帶來有趣的計算，而美國國稅局想要重新獲得折舊。
因此，僅僅知道房子的整個財產價值 70 萬美元是不夠的。在購買時和成為出租物業時，房屋和土地的價值必須分開。然後房子折舊5年。所有這些都假設沒有其他事件改變了基礎，或者必須自行折舊。
注意：Pub 527 已隨稅法一起更改，因此由於最近的稅法更改，出版物中的項目可能不適用於該問題。
資本收益是 900k-500k，因為他們沒有從出售前 5 年以上發生的任何“主要居住地”中受益。
確定您是否滿足居住要求。如果您擁有該房屋並在過去 5 年中將其用作您的住所至少 24 個月，則您符合居住要求。24 個月的居住時間可以落在 5 年內的任何時間，而且不必是一個單一的時間段。
<https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf>