購買公寓 3 年，然後出租
這已被問過幾次，但我仍然對數字有疑問。我是一名研究生，將在我所在的地區再工作 3 年。我想買而不是租，但鑑於 COVID 導致的瘋狂高價和競標戰，不知道這是否是個好主意。
計劃是在 3 年內將 1 居公寓（約 180K）的 20% 首付，然後離開該地區並將其出租給其他研究生。其他數字：如果我不購買，我將支付的租金（每月約 1000 美元），公寓的每月總成本（每月約 1250 美元），我每月的稅前收入約為 3083 美元。
我嘗試了NYT Buy-vs-Rent，但它不包括在我購買後保留房產。這如何改變數學？我還應該記住什麼？在賣方市場上購買是一個壞主意嗎？我怎麼知道我應該提供的最高金額是多少？
編輯：如果我不購買，我在上面提到了 1000 美元作為我將花費的金額。我相信我可以根據這棟大樓中的其他可比單位以 1300-1400 的價格租用這處房產。該物業也位於更好的一端（不銹鋼器具、花崗岩檯面、硬木地板、角落單元等）對不起！
現在購買或購買投資物業似乎不是一個好主意。1K 的租金與 1250 的公寓成本以及 20% 的折扣，即使我沒有讀研究生，我幾乎肯定會租房。只是為了收支平衡，你將不得不賺 9K 加上交易房地產的成本（不便宜），再加上 3 年 36K 的機會成本。那是很多錢。恕我直言，這是一個不費吹灰之力的租金情況。更重要的是，你在讀研究生，應該專注於這將如何導致終生收入增加。
你有當房東的經歷嗎？你真的想做長途房東嗎？你對負現金流財產還好嗎？
完成學業後，出售房產或成為房東的決定自行決定。您寧願擁有 x 美元（銷售收入）還是開設/增加您的房東業務？
對於大多數人來說，最好的商業決策是出售。他們的全職職業將使成為長途房東非常昂貴，以至於這是一個非常不明智的決定。雖然並非在所有情況下都是如此，但對於大多數情況來說都是如此。
您可以隨時用這筆錢在您的家鄉購買房產，並在您完成學業後用它來開展房東業務。
對編輯的回應：
對我來說，編輯並沒有太大變化。購買這些數字更有意義，但長途租賃的原則卻沒有。只需租三年，如果您想在您打算居住的地方開辦房東業務。
與總擁有時間相比，您將在那裡生活的 3 年可能很小，因此這主要是投資房產的決定。問題是，在擁有自己的穩定房屋之前，您正在考慮投資房產。
您是否有信心在搬家後能夠負擔得起並有資格獲得自己的住房？請注意，您在公寓上持續支付的抵押貸款將被視為還本付息，而您的租金收入（尤其是因為它充其量只是剛剛開始）可能不會被視為更穩定的收入來源。所以那時你很可能看起來（甚至是）現金流很差，除非你在畢業後得到加薪。即便如此，在開始新工作、搬家和租賃公寓之間可能會有微妙的時機——你必須讓其他人（不僅僅是你自己）相信你在整個過程中都有償付能力。
作為一項投資，根據您所說的數字，該公寓的年收益率為 6.7%（1.2 萬美元/18 萬美元），符合5% 規則並建議購買。