更好的貸款選擇：PMI 或更高+可變利率？
我正在尋找兩種房屋裝修貸款（約 20,000 美元）的選擇：第一種是聯邦產權 1 貸款，固定利率約為 4.5%（在初始報價時），但要求 PMI 在大約20美元/月。另一種選擇是 HELOC，它不需要 PMI，但具有 6% 的可變利率（幾乎肯定只會在貸款期限內上升）。
根據我的計算，如果 HELOC 的利率上升超過 0.4%，那麼它就會比 Title 1 貴，這意味著如果我在 15 年內還清貸款，Title 1 貸款，即使附加了 PMI ，幾乎可以肯定是更便宜的選擇。
如果我更快地還清貸款會發生什麼，比如超過 7 年而不是 15 年？即使價格上漲，HELOC 是否會成為更便宜的選擇？也就是說，在每月 20 美元超過 HELOC 的較高利率的情況下，償還貸款是否有意義？或者利率顯著上升的可能性幾乎總是使 HELOC 成為更昂貴的選擇？
“也就是說，在每月 20 美元超過 HELOC 的較高利率的情況下，償還貸款是否有意義？”
是的 - 原因是隨著您的貸款餘額減少，您的固定PMI 會隨著您未償還貸款餘額的百分比而增加。如果 PMI 是固定的 20 美元/月（240 美元/年），那麼它開始時是 2 萬美元的 1.2%，但是當您的餘額為 1 萬美元時，它實際上是您未結餘額的 2.4%。因此，從您的 Title 1 貸款開始的總利率為 5.7%，而 HELOC 的起始利率為 6%，但在付款期的中途，Title 1 貸款的總利率為 6.9%，而 HELOC 在那時調整到的任何值及時。
如果您僅支付 15 年的每月固定金額，我會計算您在 15 年內的 10.9k 標題 1 貸款的全部利息成本，而 HELOC 為 10k，假設利率保持不變 [這是一個風險] . 如果 HELOC 立即躍升至 6.5%，這與 Title 1 貸款差不多。
如果您在 7.5 年內以兩倍的速度償還貸款，那麼您在 Title 1 貸款中的全部利息將為 5.3k，而在 HELOC 中為 4.7k。使用 HELOC 仍然更好，但差異縮小，如果 HELOC 利率立即躍升至 6.7%，這將使兩種選擇的利息成本相同。
與 HELOC 相比，包括 PMI 在內的貸款表現最差的“最壞情況”是，如果您立即通過一些意外之財償還了 10,000 美元，但隨後花了整整 15 年才還清剩餘部分。在這種情況下，您將面臨 PMI 的全部衝擊，同時這很容易超過 HELOC 的波動[儘管加息的風險將持續存在]。這相當於大約 8.5% 的 HELOC。
因此，如果您在一段時間內平均支付，固定 PMI 占利息成本的比例的影響就不那麼明顯了，因此 HELOC 很有吸引力，但要考慮利率變化的風險，但如果您偶爾支付本金餘額然後繼續使用完整的可用期限，那麼 Title 1 貸款看起來最糟糕。