美國
2018 年自住出租物業的聯邦所得稅減免
我住在加利福尼亞的一間 3 居室公寓裡，並決定出租 2 間臥室並住在其中一間。
- 抵押貸款為 100 萬美元，利息為每月 4000 美元
- HOA是每月600美元
- 房產稅是每月1000美元
- 租金收入為每月3000美元
我知道HOA，抵押貸款利息和財產稅都可以用來扣除租金收入。但就我而言，租金收入低於所有收入的總和。此外，根據新稅法，自住房屋的抵押貸款利息扣除限額為 750,000 美元。
我的問題是，當我為 2018 年報稅時，我可以註銷多少收入？
假設您在 2017 年 12 月 16 日之前簽訂了房屋合同，並在 2018 年 4 月 1 日之前關閉，那麼您的上限為 100 萬美元，因此除非您單獨結婚，否則對您沒有影響。
由於您住在那裡，因此您不能要求租金損失（即使您不住在那裡，也可能不會因 AGI 而受益，除非您是房地產專業人士）。除了租賃部分的折舊和其他費用（如維護/維修）外，您還將按您列出的費用的百分比來抵消租金收入。使用的百分比是基於單位租用的數量。將任何公共房間的 2/3 計為出租，以及所有租用租戶專用的房間。在此計算中使用房間數量或平方英尺是可以接受的，除非您有很多專屬於您的房間，否則您可能會想要使用平方英尺（因為您的租金收入遠低於租金支出，您希望最大限度地減少租金部分）。
如果我們假設 2/3 是出租的，您可以使用 1/3 的房產稅和抵押貸款利息作為逐項扣除。使用您的範例數字，您將有 20,000 美元的逐項扣除。
在租金方面每項費用的 2/3，所以：
- 抵押貸款利息 = $2,666
- HOA = 400 美元
- 房產稅 = 666 美元
- 折舊 = 2020 美元
這是每月 5,752 美元的租金費用（加上維護/維修、保險等），這完全抵消了每月 3,000 美元的租金收入，使您無需承擔租金方面的納稅義務。但是，當您出售時，您將面臨未收回的第 1250 條收益，即使您沒有從房產的租賃部分折舊中獲得任何好處。
使用導致較低百分比的任何計算租用部分的方法對您有利。