15 年抵押貸款與 30 年在 15 年還清
我發現了類似的問題，但他們似乎都關注預先存在的 30 年抵押貸款以及再融資到 15 年是否有意義。我的問題有點不同。我還沒有買房子，但我正在努力決定使用哪種抵押貸款。因此，我不必考慮再融資費用和利率變化。
情況是我有能力支付 15 年的抵押貸款，並且不想在接下來的 30 年內還清房子。所以我打算選擇 15 年。但是，在查看一些抵押貸款計算器（我可能看錯了）時，似乎獲得 30 年抵押貸款和在 15 年內還清沒有區別. 計算器似乎說——假設利率相同——你將在 15 年內支付完全相同的利息。
結果，我的想法是，我可以得到 30 並像 15 一樣支付。如果真的沒有缺點，那麼如果由於經濟困難（失業等）需要，這使我有能力支付正常的 30 年付款.)
所以我的問題是，我錯過了什麼嗎？如果沒有，為什麼會有人得到 15 年而不是在 15 年內還清 30 年？
總而言之：償還 15 年抵押貸款和 15 年償還 30 年抵押貸款的總體成本真的相同嗎？
PS：請不要建議拿30年再投資額外的錢。我知道這是一種選擇，也是許多人建議的選擇。但是，出於此問題的目的，請僅考慮 15 年與 30 年在 15 中還清。
如果您對 15 年和 30 年抵押貸款使用相同的抵押貸款利率，您的計算是正確的。但是，通常當您申請 15 年期抵押貸款時，利率明顯低於 30 年期利率。由於多種原因，利率較低，但主要是銀行在 15 年回報計劃中的風險較小。
“為什麼有人會得到 15 年，而不是在 15 年內還清 30 年？
因為匯率不一樣。在我 30 年的跟踪率中，我從未見過這種情況。我已經看到利率差異範圍從 0.25% 到 0.75%。（在 15 年 3 月，我所在地區的平均利率為 30 年 3.75% / 15 年 3.00%）對於 15 萬美元的貸款，這使得 15 年的付款為 1036 美元，15 年的 30 年（以更高的利率）支付為 1091 美元。這 55 美元的差額可以被視為“靈活性溢價”，因為它提供了在其他地方需要資金的任何時期支付實際 695 美元的選項。
如果利率相同，我會抓住 30，因為我不能說“投資差價”，我會說以 15 的速度支付，除非你有現金流的情況。配偶失業。您用高利率貸款等資助的緊急情況。擁有應急基金的建議非常好，直到出於某種原因，這還不夠。
就個人而言，我確實為我們最後一次再融資提供了 15 年的抵押貸款。當時我快 50 歲了，以無抵押退休為目標似乎是謹慎的做法。
編輯：澄清和回顧。如果一個人希望獲得 30 年，通常需要付出一定的代價，但要以 15 年的速度付款。您可以在下面看到，真正的 15 的比率會更低，在發布此問答時大約低 0.75%。因此，以 30 年的期限執行此操作會多花費 55 美元。但是，一個人可以靈活地在任何一個月內支付 695 美元（減少近 400 美元），以維持收支平衡。
在我最初的回答中，我沒有弄清楚 695 美元是從哪裡來的。我還避免了“投資這個差額”的切線，或者用這個差額來償還高息債務的好處。每種情況都是獨一無二的，值得花時間將一個人的財務狀況視為一個完整的畫面，即使有個別問題可以將此類問題隔離開來。
