尋求有關出租物業的建議
大約五年來，我和一位近親在加利福尼亞共同管理共同擁有的出租物業。我們每個人都擁有 50% 的股份，並共同對所有事情做出共同決定。這位親戚現在對他們的時間要求越來越高，並正在尋求剝離或重新分配他們的所有權。他們希望要麼被收購，要麼完全擁有自己的股份，而不是共同擁有。
我正在尋找這裡可能的一些選項。現在我們有兩個 LLC，每個都包含一個屬性。財產一大約佔投資組合總價值的 35%；屬性二是另外 65%。
我擔心試圖從財產 2 中分出 15% 將是一團糟的估值嘗試，而且在合法性和物流（例如保險和其他集體費用。
我在這裡有什麼選擇？我正在考慮可能以 15% 的差價對第二處出租房產進行抵押，將第一處房產轉讓給我的親戚並從第二處購買。然而，我擔心這將是一筆非常大的抵押貸款，這將極大地影響我在第二處房產中的現金流。
我在這裡最好的選擇是什麼？
我認為第一步是要感謝你和這個人的關係沒有退化成訴訟和爭吵。這將極大地影響您的現金流和估值！這個人似乎也對各種解決方案持開放態度。這真是一份禮物。
我看到兩種選擇，無需抵押或支付現金：
- 你拿走 35% 的財產，並收到 15% 的現金。
- 您清算 65% 的財產，提供 15%，並用 50% 購買新的出租財產。不利的一面是交易房地產的成本。
這裡的關鍵是 65% 的房產是否已經有抵押貸款。它是否有足夠的股權來提供 15% 的現金兌現，並支付現有的抵押貸款？利率是多少？您能否獲得較低的利率以減少較高的抵押貸款支付對您收入的影響？你可以讓你的合夥人為這 15% 提供資金嗎？
最後，真的沒有辦法在不影響你收入的情況下剝離這家公司。
弄清楚你擁有多少
你說一個房產是兩個房產價值的65%，另一個是35%。但是你們兩個到底擁有多少呢？如果您在兩處房產上都有共同簽署的抵押貸款，那麼您的資產將會降低。如果你賣掉了這兩處房產，那麼你拿走的只是該資產的一半。雖然 35% 的房產可能價值較低，但如果您先購買它，它實際上可能擁有更多股權。
這裡重要的是股權，而不是財產的價值。對於抵押貸款，在您還清大部分貸款之前，銀行比您更像是所有者。
您可能會發現銀行不會同意單一所有者再融資。共同簽署的抵押貸款對他們來說更容易收集，因為他們可以讓你們中的任何一個對整個貸款負責。
考慮出售 65% 的房產
如果您出售 65% 的房產，那麼您可以償還該房產的任何抵押貸款，並使用其中的股本支付來買下您在 35% 房產上的親戚。如果您目前沒有抵押貸款，您甚至可以獲得現金返還。這是您最少的字元串選項。
15% 抵押貸款
假設您現在沒有抵押貸款。所以這個抵押貸款將是該房產的唯一抵押貸款。不是那麼多，因為 15:65 是 3:13 或財產價值的 18.75%。這更像是房屋淨值貸款而不是抵押貸款。你應該能夠得到一個很好的利率。它可能會減少您的短期利潤，但如果您有其他收入，它應該是可以生存的。
如果您沒有其他收入，請認真考慮出售 65% 的財產並將支出分散到其他方面。例如股票和債券。
私人抵押
也許您的親戚願意為您提供貸款。這將為您節省銀行費用和結算成本。寫一份契約並同意在付款時轉讓所有權。你需要付錢請律師來寫契約（現在支付適度的金額來支付未來的各種可能性），但這應該仍然更便宜。
雙方都需要一定程度的信任，但這會給你一些分離。當然，這會讓你的親戚完全脫離日常管理。也許穩定的現金流可以滿足他們的需要。
管理費
如果你的親戚願意繼續參與，那是可行的。請注意，他們可能不想這樣做，所以不要太執著於這個想法。準備好拒絕。這對您來說將是一個不錯的選擇，因為您幾乎可以獲得現在擁有的一切。他們收回與您會面做出決定的時間，但他們也放棄了對這些決定的控制。有些人不喜歡這種權衡。
有一次我與專業人士為我管理物業，費用約為租金的 7%。如果這適合您所在的地區，您可能會合理收取 5% 的費用。這給家庭而不是專業人士提供了折扣。
有一種相對簡單的方法可以找出適合您所在地區的內容。環顧四周，看看哪些公司提供多個列表。打電話，直到你找到一對會為你做管理的夫婦。獲取管理您的屬性的報價。現在你會知道金額。
但最大的失敗是這可能無法描述您親戚的問題。如果真正的問題是你們兩個有不同的物業管理方法，那麼讓你成為唯一的決策者可能是錯誤的方向。這在經濟上當然是可行的，但它仍然可能不是您關係的正確解決方案。
如果您對此表示反對，我建議您立即轉向其他解決方案。這可能對你太有利了。