“標的”評估後銀行拒貸：怎麼辦？
我直接從賣方（不涉及房地產經紀人）購買兩套投資物業。購買價格為 11 萬美元。
我正試圖通過一家大型國家銀行獲得正常貸款。一切都很順利，直到評估回來。這所房子估價為 14 萬美元，“受制於”外部維修（需要重新粉刷和更換一些木壁板）。該評估並未評估房屋在其“現狀”目前狀態下的價值。
評估報告估計維修費用總計約為 15,000 美元。我從一個承包商那裡得到了一個估計，在對房子提出報價之前就進行了同樣的維修工作，他的估計正好是這個數字。
銀行告訴我，除非在關閉前進行維修，否則他們不會批准貸款。賣方不可能自己進行維修，當然，在我擁有房子之前，我不會付錢讓他們修好（儘管信貸員可笑地建議我這樣做——我想她是她的新工作）。
我有兩個問題。首先，銀行在關閉前沒有進行維修就拒絕貸款是否異常或不合理？這就是為什麼我認為銀行的立場是不合理的：房子的兩個單元目前都被佔用，租戶支付公平市場價格（根據評估）。在某些地方，這所房子當然需要一層油漆和壁板更換，但它在結構上絕不是不健全或不適合居住的。我以 11 萬美元的價格購買了這所房子，首付 25%，房子的估價為 14 萬美元——因此即使考慮到維修成本，LTV 比率仍遠高於 80:20 的門檻值。我有極好的（800+）信用，擁有約 50 萬美元的資產（其中約 20 萬美元是完全流動的），年收入約 15 萬美元，債務為零（我擁有自己的個人房屋，自由而清晰）——所以這不像我 我只是在購買這所房子時吱吱作響。坦率地說，我認為銀行想要拒絕我 - 一個非常好的申請人 - 以相對較少的錢（相對於我的收入和資產）為評估遠高於購買的房子提供貸款是愚蠢的價錢。但也許我沒有從銀行的角度公平地看待事情。
第二個問題是：我該如何前進？在我看來，我有三個選擇：
- 嘗試與目前的貸方一起解決問題。如果我這樣做，關於如何進行的任何建議？例如，我是否應該嘗試越過信貸員的腦袋？還是堅持讓評估師重新評估房屋的原值，而不是維修價值？（為什麼他們最初沒有按原樣進行評估，我不知道。）
- 嘗試從其他貸方獲得融資。理想情況下，我希望能夠使用相同的評估，因為我已經為此支付了大約 800 美元。但我不確定這有多難，我不想最終回到另一家銀行的同樣境地。
- 用現金買房子，我可以用我 20 萬美元的流動資產輕鬆負擔得起。我只是不想在這處房產上佔用這麼多錢。另外，如果我以現金購買，那麼我已經支付的評估費用肯定會付諸東流。
我知道我可能會將康復或建築貸款作為第四種選擇，但這對於需要相對較少工作量的房子來說似乎有點過頭了，因為我可以用現金非常舒適地支付這項工作。
我不確定你的前兩個選項。但鑑於您的情況，選項三的變體似乎是可能的。
- 現金購買。
- 進行維修。
- 讓那家銀行給你貸款。
這樣您就不必放棄您的評估，儘管您可能需要獲得某種與維修相關的附錄。
你也沒有長期捆綁你的流動資金。您只需在維修完成時將其漂浮一兩個月即可。銀行應該能夠預先批准您的貸款。
請注意，如果沒有貸款，您可能會過得更好。你必須為貸款支付利息，而且還有額外的繁文縟節。
我只是不想在這處房產上佔用這麼多錢。
我不明白這一點。有了貸款，你就更受束縛了。無論你做什麼，你都必須與銀行合作。當然，您還有 80,000 美元的貸款可用現金，但聽起來您並不需要它。有了貸款，銀行就獲利了。如果您以現金購買，您將失去現金利息，但您可以節省支付貸款利息。一般來說，貸款的利率會高於現金等價物的回報率。
第四種選擇是預先支付 15,000 美元作為定金。賣方通過您選擇的承包商進行維修。您支付剩餘的 12500 美元作為首付，然後用貸款購買房子。不過，這是一份更複雜的購買契約，因此現金可能是更好的選擇。
您可以輕鬆評估第二個選項的難度。打電話給不同的銀行問問。如果你解釋了情況，他們會告訴你他們是否可以使用現有的評估。還可以考慮詢問評估師是否有特定的銀行會接受評估。這可能比隨機選擇銀行更快。
可能是您目前的銀行不習慣投資房產。在住宅物業中，要求前任業主在出售前進行維修是很常見的。聽起來信貸員正試圖將住宅規則用於您的投資購買。另一家銀行可能更傾向於與您合作進行實際購買。
這裡的第一個危險信號是評估沒有按原樣進行 - 如果無法完成，應該告訴您原因。只有當您提議進行此類改進並希望將其作為貸款的基礎時，才能在改進後的基礎上進行評估。對我來說，抵押貸款人會在沒有任何解釋的情況下這樣做，這似乎很奇怪。
唯一有意義的方法是，如果貸方只向您提供具有特定房屋質量承保指南的貸款（例如 VA 貸款以及它們如何要求屋頂達到一定的最大年齡 - 在許多其他要求中，很多貸款產品都有自己的標準）。這應該在此過程中向您披露，但我們當然不能假設任何人都會正確地完成他們的工作 - 或者它可能只在一些小字中提到，作為您可能已經提供或簽署的磅紙產品的一部分已經。
銀行的標準是“合理的”，通常允許抵押貸款公司就房屋的目前狀況設定承保標準。這對您個人或我們任何人都不需要是合理的 - 這是通過幫助他們的風險模型來保護貸方的利潤。您的計劃和偏好甚至沒有考慮到他們的指導方針。並非所有標準都是按比例調整的，因此您是否符合其他標準並不一定重要。
你當然是正確的，為你不擁有的房子支付數千美元的改善是瘋狂的，而且這一建議本身可能表明你現在應該減少損失並尋找不同的貸款人。
鑑於貸方不合作，堅持它的唯一理由似乎是您已經支付的評估的沉沒成本。我建議你專門問他們為什麼他們沒有按原樣進行評估，並聽取答案（如果你能得到一個）。您也可以嘗試直接聯繫評估師，詢問是否可以在不進行新評估的情況下嚴格按原樣進行評估。他們可能有幫助，也可能沒有。
至於將評估帶到一家新銀行，您可能可以這樣做 - 或者您可能不會。嚴格由每個貸方設定他們接受的評估標準，但我當然知道有人以這種方式重複使用最近完成的評估。您可能需要將 800 美元作為“教育費用”註銷，但當然值得嘗試看看您是否可以挽救它並隨身攜帶 - 您只需要詢問每個潛在的貸方，因為我聽說它是雙向的。這不是一個瘋狂或極其罕見的要求——貸方根據評估結果退出對金融行業的任何人來說都是絕對正常的。
為此，您可以簡單地說明情況。您支付了評估費用，而之前的貸方失敗了，因此您想知道他們是否能夠接受並為您提供貸款，而無需購買全新的評估。這也是討論條件要求的好時機，因為您想按原樣貸款，用於可居住但需要整修的房屋，並且您計劃在購買結束。一些貸方會樂於以低於 75%-80% 的 LTV 進行此操作，而有些貸方絕對不想提供此類貸款，因為房屋狀況不佳，而這正是他們現在的貸款標準。
僅根據描述，我認為您真的不需要進入替代計劃，例如購買現金然後獲得房屋淨值貸款以獲取現金，特殊的康復計劃等。所以我鼓勵您嘗試更多不同貸方的直接選擇，以及在嘗試任何更奇特的事情或完全改變您的購買/財務計劃之前，嘗試就您支付的評估訂單的奇怪選擇獲得直接的答案。