使用股權在加拿大購買第二套住房
我嘗試搜尋，但沒有看到一個特定於加拿大的。
我有一個我住的房子，價值約。180,000 美元。我欠了大約 126,000 美元的抵押貸款，從第一天起我就一直在額外支付。這是我唯一的“債務”，儘管我還有其他付款：
- Utilities - $100/mo
- 天然氣 - 65 美元/月
- 電費 - 55 美元/月
- 房屋保險-$ 45 / mo
- 汽車保險-$ 115 / mo
- 子女撫養費 - 300 美元/月
- RRSP contribution - $50/mo
- 人壽保險（和其他） - 130 美元/月
- RESP contributions - $125/mo
- Cable - $90/mo
- 目前的抵押貸款付款（包括城市稅） - 每月兩次 $501
我每年的收入為 60,000 美元。我完全擁有自己的汽車，通常會存錢購買消費品。我的信用卡僅用於緊急情況和我的汽車燃料，每月全額還清。我剩下的錢用於應急基金和購買投資。
我的目標是和我的女朋友一起買一套房子，希望能達到大約 375,000 美元。我想保留我現在的房子，並在我購買新房後把它變成出租物業。
問題：是否可以在保留現有房屋的同時使用其淨值，還是應該節省更多的錢作為新房的首付？
正確的。這是一個複雜的情況。您需要首付 20% 才能購買投資房，而新的抵押貸款壓力測試規則意味著您必須能夠承受 2% 的利率增長（引文：https ://globalnews.ca/news/3897942/new- mortgage-rules-2018-canada-guide/和<https://globalnews.ca/news/4097215/canada-new-mortgage-rules-stress-test-2018/>）
您目前擁有大約 54,000 美元的房屋淨值。加拿大抵押貸款和住房公司有一個方便的抵押貸款負擔能力計算器。加上你的數據（預計每月的房產稅為 200 美元，每月的供暖費用為 65 美元），加上 54,000 美元的首付和 5% 的 25 年攤銷，我得到的最高房價為 283,537 美元。
現在，您不是在購買投資房屋，而是將您目前的位置轉換為投資房屋併購買新的主要住宅。這就是事情變得困難的地方。我預計，他們會希望你至少保持目前位置價值的 20%。這意味著在您目前的位置至少保留 36,000 美元的股權，留下您大約 18,000 美元的可用股權。如果您將其用作新地方的首付，則代表 360,000 美元的 5%。但是，你真的想要更大的首付。理想情況下，你真的想要 20% 的首付，再加上百分之幾的成交費用。
一個粗略的經驗法則是，銀行可能願意為您提供最高 4 倍年薪的抵押貸款，但您會更樂意為您提供不超過年薪 3.2 倍的服務。你可以在那裡計算預期的租金收入，但不是全部。在租賃期間，您將需要支付一些費用，並且不能保證您在該物業中有全職租客。經驗法則是，您每年可以“預訂” 9 - 10 個月的租金收入。如果您仍然在我認為的位置:)，那可能是每月大約 1000 美元的額外收入，這意味著您每年將額外調整您的工資總額 10,000 美元左右。
您將現有房產用於出租併購買高達 375,000 美元的新房的目標是一個延伸，但並非不可能。值得與您的銀行討論。但是，如果您可以再節省 50,000 美元或至少 20,000 美元，您會舒服得多。這聽起來像是一筆巨款，但這是我提醒您目前對加拿大房地產市場存在擔憂的機會。
我從來沒有考慮過你女朋友可能貢獻的任何收入。如果你們一起買房，她的收入和你一樣，這是很容易實現的。如果你走這條路，我強烈建議你們兩個之間簽訂一份法律協議（或者，在我的情況下，一份非律師但簡單的英語協議），以防事情不順利。